Haarlem blinkt uit als winkelstad, toch heeft de stad ook winkelgebieden die het moeilijk hebben. Zoals het winkelcentrum Schalkwijk, dat te maken kreeg met een groeiend aantal leegstaande panden, waaronder dat van V&D. Nieuwbouw moet het stadshart van Schalkwijk nieuw leven inblazen. Jan Appelman, adviseur economie van de gemeente Haarlem, vertelt over zijn lobby tegen een teveel aan winkelmeters.
Met welke problemen heeft Haarlem te maken?
‘Haarlem heeft een sterke positie als beste winkelstad van Nederland. Het percentage winkelleegstand is met 5,6% lager dan in vergelijkbare winkelsteden, toch is transformatie in Haarlem een issue. Het gaat immers om gemiddelde cijfers waarbij de hoge en lage winkelleegstand van de winkelgebieden tegen elkaar wegvallen. Het winkelcentrum van Schalkwijk bijvoorbeeld ligt met 12,4% leegstand weer ver boven frictieleegstandsniveau.’
Hoe wordt de situatie in Schalkwijk aangepakt?
‘Schalkwijk is onderdeel van het stadsdeel Haarlem-Oost, dat is met zo’n 50.000 inwoners vergelijkbaar met een middelgrote gemeente. Dit stadsdeel heeft een stadsdeelwinkelcentrum van circa 20.000 vierkante meter wat flink op de schop gaat. Op de plek van het voormalig V&D-gebouw komt een woontoren van 100 meter. Ook het oude Uitgeverij VNU-kantoor en kantoren in het middengebied van Schalkwijk worden omgebouwd tot appartementen voor nieuwe inwoners in wijk. Het aantal winkelmeters wordt uitgebreid met 6.000 vierkante meter. Het gaat dan met name om twee grote supermarkten om de vraag naar dagelijkse boodschappen van het groeiend aantal inwoners in Schalkwijk op te vangen. Naast deze nieuwe winkels komen er ook een nieuwe bioscoop, een nieuwe bibliotheek, meer horeca en een markthal om tot echt kloppend stadshart te komen. Daar tegenover staat dat 5.600 vierkante meter bestaand winkelvloeroppervlakte in de niet dagelijkse sector getransformeerd wordt naar een woonfunctie, en daarnaast ook naar horeca en cultuur.‘
Zijn er knelpunten geweest?
‘De erkenning van de transformatieopgaaf is het grootste probleem geweest. Voor de crisis lag er een ambitieus plan om uit te breiden met 12.000 vierkante meter winkeloppervlakte. Ik had toen al mijn twijfels of dit niet te veel zou zijn. De Provincie Noord-Holland heeft een regionale detailhandelsvisie en een regionale adviescommissie opgericht om de plannen te toetsen. In de discussie met de commissieleden ontstond het idee om de groei gefaseerd uit te voeren en eerst een bestemmingsplan te maken voor de eerste fase van 6000 vierkante meter. Het kostte de gemeente en de eigenaren in eerste instantie moeite om het oude plan los te laten, omdat er al veel tijd en geld in was geïnvesteerd. Met de hulp en kennis van onder andere INretail en NRW heb ik collega’s kunnen overtuigen van deze aanpak. Zulke processen duren lang en je moet je kwetsbaar durven opstellen, maar uiteindelijk levert het winst op voor alle partijen. In Schalkwijk is het bij die eerste 6000 vierkante meter gebleven en dat is goed zo. Door winkelmeters te transformeren kunnen we het stadshart nu compacter maken.’
Hoe belangrijk is zo’n adviescommissie?
‘Zonder het groene licht van de regionale adviescommissie kunnen plannen niet doorgaan, daarmee heb je als gemeente dus ook een feitelijk instrument achter te hand. In de regionale adviescommissie krijg je alle plannen van andere gemeenten te zien, die uitwisseling van kennis is essentieel. Door intensieve regionale samenwerking met gemeentes en met de provincie, maar vooral ook door de kennis van de deskundigen uit de markt en de wetenschap kon in Haarlem de probleemstelling over de transformatie scherper worden gesteld, zodat deze in de afweging van de eigenaren van winkelcentrum Schalkwijk en de gemeente kon worden meegenomen. Dat komt het proces ook ten goede.’
Welke les zou je andere gemeenten willen meegeven?
‘De keuze of een winkelgebied kansrijk of kansarm is moet je samen met alle betrokken stakeholders maken. Daarom is het stappenplan uit het boekje ‘Instrumenten voor een succesvolle transitie’ in onze regionale detailhandelsvisie opgenomen. Je moet met de vastgoedeigenaren en winkeliers alle stappen doorlopen. Wie is je doelgroep, wat is je meerwaarde, waar onderscheid je je mee. Die vragen zitten nog niet standaard bij de winkeliers tussen de oren. In Schalkwijk is een projectgroep opgericht waarin vastgoedeigenaren, de winkeliersvereniging en de gemeente nauw met elkaar optrekken om tot de transformatie te komen. Die samenwerking verloopt uitstekend.’
Lees hier hoe Den Helder en Roosendaal omgaan met transformatie. Bekijk hier de resultaten van de enquête die is gehouden onder gemeenten met een RetailDeal.