Lessen in samenwerking uit Oldenzaal
“Dit gaf onze transformatieplannen een nieuwe impuls”
Lessen in samenwerking uit Oldenzaal
“Dit gaf onze transformatieplannen een nieuwe impuls”
Dat het centrum van Oldenzaal hoognodig aan een transformatie toe was, stond voor de gemeente jaren geleden al vast gezien de toenemende leegstand. Toch vielen gesprekken met de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) over een concrete aanpak na enige tijd stil. Wethouder Evelien Zinkweg, programma manager Aashna Koeldiep en collega’s grepen de Impulsaanpak winkelgebieden aan om de plannen nieuw leven in te blazen. Inmiddels is de transformatie in volle gang. Wat maakt de samenwerking tussen de gemeente en haar projectpartners zo succesvol?
“Het belang van deze transformatie heeft nooit ter discussie gestaan gezien de belangrijke verzorgingsfunctie die de Oldenzaalse binnenstad voor inwoners heeft”, steekt Koeldiep van wal. “Concreet wilden we de winkelleegstand in het centrum met 40% tot 50% verminderen, waarvoor we in totaal minimaal 5.000 vierkante meter winkeloppervlakte moesten saneren.
Breder draagvlak voor onze plannen vonden we onder meer in de actualisatie van onze detailhandelsvisie, die gebaseerd is op input van ondernemers, vastgoedpartijen en bewoners.”
“Het punt was alleen dat we steeds niet tot volledige overeenstemming kwamen met HMO”, vult Zinkweg aan. “Daardoor kwam er niet genoeg schot in de zaak.
De toekenning van de IW-subsidie bleek de katalysator die we nodig hadden. De voorwaarden dat je als gemeente partners bij je plannen betrekt en dat de projecttijd tot maximaal zeven jaar beperkt blijft, maken samenwerking cruciaal voor het slagen van je project.”
V.l.n.r.: Bertie Hendriks, Evelien Zinkweg en Aashna Koeldiep
Nota van uitgangspunten
Cruciaal voor de verdere planvorming was de zogenoemde nota van uitgangspunten, waarmee de gemeente en HMO zich committeerden aan de voornaamste randvoorwaarden en doelstellingen van de transformatieplannen. De inzet: een betere leefbaarheid in het centrum, een compacter en groener winkelgebied met een aantrekkelijke uitstraling en het dichter bij elkaar brengen van wonen en binnenstadfuncties.
Focus op aanloopgebied
De transformatieplannen waren bewust niet alleen gericht op het kernwinkelgebied. Zinkweg: “De leegstand speelde op meer plekken in het centrum. Het aanloopgebied ten zuidwesten van het kernwinkelgebied was ook aan een impuls toe om de levendigheid in de stad te verbeteren. Dit gebied is namelijk een belangrijke ‘aanvoerlijn’ voor winkelpubliek vanwege de diverse parkeerplaatsen en fietsroutes die er uitkomen.
Hiermee konden we ook het oorspronkelijke stratenpatroon beter in beeld brengen. We besloten ons projectvoorstel voor de IW-aanvraag specifiek op dit deelgebied te richten, met als werktitel ‘Herontwikkeling aanloopgebied zuidwest’. Omdat woningcorporatie WBO Wonen eigenaar is van een groot aantal woningen in het projectgebied, met name boven het overdekte winkelcentrum en het parkeerdek, betrokken we hen ook bij het project.”
“Maatschappelijk rendement leidend”
Bertie Hendriks van HMO was vanaf de eerste gesprekken bij de transformatieplannen in Oldenzaal betrokken. “Wij kochten het oude postkantoor in het centrum aan met het oog op transformatie en daarmee kwaliteitsverbetering voor het gebied. De gemeente benaderde ons over de oude entree van het winkelcentrum. De sloop van het postkantoor was de aftrap voor de verdere transformatiemaatregelen.
Daar denken wij ook over mee, want als maatschappelijk gebiedsontwikkelaar streven we naar maatschappelijk rendement binnen onze financiële kaders. In dit geval wilden we dus dat nieuwbouw op de locatie van het oude postkantoor op termijn ook echt de ontwikkeling van het Oldenzaalse centrum dient.”
Lessen voor samenwerking
Uit de samenwerking tussen de gemeente Oldenzaal en haar partners volgen diverse lessen voor andere gemeentes die hun binnenstad willen transformeren. Koeldiep adviseert om steeds in gesprek te blijven met je projectpartners en bereid te zijn tot concessies als dat het collectief verder helpt. “Ook al heb je allemaal hetzelfde hoofddoel voor ogen, je precieze ideeën over een aanpak kunnen nog steeds verschillen. Het is een kwestie van geven en nemen om dit soort grote trajecten te laten slagen.”
Hendriks erkent dat HMO en de gemeente Oldenzaal het niet altijd eens waren over wat nodig en geschikt was. “Maar we zijn steeds blijven denken vanuit mogelijkheden.” Zinkweg adviseert tot slot om vanaf de start alle benodigde partijen aan tafel te krijgen en ieder zijn pijnpunten te laten uitspreken. “Zo zorg je ervoor dat je steeds alle belangen en invalshoeken in de plannen kunt meenemen, waardoor iedereen deel wordt van de opgave die er ligt.”