Wonen boven winkels?
Wonen boven winkels?
Terwijl de retailbranche onder druk staat, neemt de woningnood toe. Wonen boven winkels komt daardoor steeds vaker in beeld om binnensteden en winkelstraten vitaal, levendig en toekomstbestendig te maken. Het realiseren van woonruimte in de binnenstad is echter een complex proces dat vraagt om nauwe samenwerking tussen vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars en gemeentes. Herman Kok, directeur van branchevereniging KERN, en vastgoedontwikkelaars Udo de Goede van Bruning De Goede Vastgoedregisseurs BV en Henk Vonk van HevoFame over de uitdagingen en mogelijkheden.
Kerngebieden van steden en dorpen worden vaak gekenmerkt door historische panden met op de begane grond winkelruimte. In vroegere tijden woonden de winkeleigenaren met hun gezin boven de zaak. Nu zijn veel panden van vastgoedbeleggers die de winkels verhuren terwijl de bovenliggende verdiepingen leeg staan.
“Nadat wonen boven winkels jarenlang werd gezien als een extra beheerlast is er nu toenemende belangstelling voor”, zegt Herman Kok. Zijn doel is om met KERN – als partner van het programma Impulsaanpak Winkelgebieden als netwerk- en kennisorganisatie – een brug te slaan tussen de vastgoedpartijen en gemeentes.
“Vastgoedbeleggers zien dat woninghuurders zorgen voor sociale controle, kwaliteit en een extra manier om inkomsten uit het pand te halen. Voor gemeentes is het vergroten van de woningvoorraad vaak ook interessant.”
Herman Kok
Vastgoedbeleggers zien dat woninghuurders zorgen voor sociale controle, kwaliteit en een extra manier om inkomsten uit het pand te halen.”
Uitdagingen bij transformatie
De mogelijkheden om bestaande panden te transformeren zijn sterk afhankelijk van het soort gebouw. Dat loopt in kerngebieden uiteen van monumentale winkelpanden tot voormalige warenhuizen. “Hoe dan ook is het altijd maatwerk”, zegt Udo de Goede. Als partner van Bruning De Goede Vastgoedregisseurs BV begeleidt hij onder meer herontwikkeling, renovatie en verduurzaming van bestaande panden voor particuliere vastgoedbeleggers. “Wij komen in panden waar het lijkt alsof de tijd sinds 1850 heeft stilgestaan. We komen van alles tegen zoals verrotte balken, houtworm, enkelglas, niet geïsoleerde daken, vloeren die versterkt moeten worden en het ontbreken van installaties.
Daarbij zit je met uitdagingen als verduurzaming, brandveiligheid en het realiseren van een goede entree. Het is een hele puzzel om zo’n project financieel rond te krijgen met een net rendement en betaalbare huurprijzen.”
De entree
“In het commerciële plaatje zijn de vierkante meters winkelruimte op de begane grond en vooral aan de straatkant het meest waardevol”, zegt de Goede. “Het realiseren van een entree voor bovenliggende woningen is dan ook de beperkende factor voor transformatieprojecten.
Vaak kan dat wel via een steeg, de achtergelegen straat of door ook aangrenzende panden erin te betrekken. De fietsparkeernorm vanuit gemeentes is echter ook een uitdaging. Dat conflicteert vaak direct met de winkelruimte en is niet altijd te realiseren. Het is heel frustrerend als een vergunning daarop wordt afgewezen terwijl je hoognodige woonruimte probeert te creëren. Naar mijn mening schiet je als gemeente dan je doel voorbij.”
Het realiseren van een entree voor bovenliggende woningen is de beperkende factor voor transformatieprojecten.””
Udo de Goede
Integrale woonconcepten
Henk Vonk ziet liever dat woningentrees als mooie elementen in het straatbeeld direct in het winkelgebied uitkomen: “Dat zorgt voor interactie, levendigheid en een gevoel van veiligheid door de sociale controle. Winkelgebieden kunnen bovendien heel veel bijdragen aan het oplossen van maatschappelijke vraagstukken. Vanuit HevoFame ontwikkelen wij integrale woonconcepten voor kwetsbare mensen. Zij hebben echt baat bij veel voorzieningen. Voor ondernemers en maatschappelijke organisaties liggen er mooie kansen om gezamenlijke arrangementen te maken op het gebied van welzijn, zorg en diensten.
Ons advies is om een project niet te beginnen bij de hoeveelheid commerciële vierkante meters, maar bij de waarde die het toevoegt.”
Maatschappelijke meerwaarde
“De maatschappelijke meerwaarde wordt voor vooral institutionele beleggers en gemeentes steeds belangrijker bij transformatieprojecten”, ziet ook Herman Kok. “Vanuit KERN richten wij ons daarom eveneens op het stimuleren van samenhangende concepten van winkelen, ontmoeten, welzijn, zorg en diensten.
Als je nu goed rekening houdt met de behoeftes van mensen en trends in de samenleving dan is de kans groot dat het project over tien tot twintig jaar nog steeds relevant is. Dat kan bijvoorbeeld door te zorgen voor sociale meerwaarde binnen het kerngebied, zoals bibliotheken, buurthuizen of opleidings- en opvangplekken. De uitdaging is zorgen dat alles floreert zonder dat het elkaar in de weg zit.”
Henk Vonk
Ik zou graag vaker zien dat gemeentes beginnen bij de bewoners en de maatschappelijke uitdagingen.”
Toetsen aan wet- en regelgeving
“Het is heel belangrijk om samen te kijken hoe we mooie transformatieprojecten voor elkaar kunnen krijgen”, vindt Henk Vonk. “Wij zien in sommige gevallen dat ambtenaren uitsluitend rigide toetsen aan de wet- en regelgeving. In andere situaties zitten we juist samen met zowel ruimtelijke ontwikkeling als ook zorg en welzijn aan tafel. Ik zou graag vaker zien dat gemeentes beginnen bij de bewoners en de maatschappelijke uitdagingen die spelen in het gebied. Samen met de projectontwikkelaar, woningcorporatie en maatschappelijke organisaties kun je vervolgens kijken hoe je daar samen antwoord op kunt geven.
Door die aanpak kan er een dynamiek ontstaan waarin meer kans is op haalbaarheid, snellere processen en echt waarde toevoegen. Ik merk echt enthousiasme en trots bij mensen als je het zo insteekt. Als je bij de wetten en regels begint dan kom je er vaak niet uit.”
Breed gedragen visie
“Essentieel is een breed en door alle partners gedragen visie op het wonen en winkelen in kerngebieden”, vindt ook Herman Kok. “Dat moet in samenwerking tussen de vastgoedeigenaren, gemeentes en gebruikers.
Iedereen moet ervoor willen gaan en op basis van wederzijds vertrouwen, transparantie en continuïteit de schouders eronder zetten.” De ervaring leert echter dat het nog niet overal zo gaat. Udo de Goede: “Wij lopen vaak tegen het enorme capaciteitsprobleem bij gemeentes aan om bouwplannen vlot te beoordelen. Dat is echt een zorg. Soms krijgen we de ambtenaren die onze plannen beoordelen niet eens te spreken, terwijl ze zomaar kunnen worden afgewezen omdat een bepaalde afdeling bezwaar heeft. Dat frustreert weleens.”
Woningentrees direct in het winkelgebied zorgen voor interactie, levendigheid en een gevoel van veiligheid.”
Henk Vonk
Woningentrees direct in het winkelgebied zorgen voor interactie, levendigheid en een gevoel van veiligheid.”
Henk Vonk
Successen creëren en vieren
“Ik zou graag zien dat gemeentes meer stimuleren, bijvoorbeeld door een loket in te richten waar er constructief wordt meegedacht vanuit het grotere plaatje”, zegt de Goede. “In de gemeente Heerenveen hebben we bijvoorbeeld vanuit de Impulsaanpak Winkelgebieden een klein projectteam geformeerd met een aantal goede adviseurs er omheen. Dat werkt heel plezierig en constructief.
Als je elkaar vertrouwt en verantwoordelijkheid neemt dan kun je elkaar stimuleren om binnensteden vitaler te maken met een gezonde mix tussen wonen en winkelen. Ook andere functies als werken, cultuur, zorg en welzijn passen daar heel goed in. En we moeten niet vergeten om daarna met elkaar de successen te vieren. Ook dat is heel belangrijk.”