Kostenbeheersing bij herontwikkeling: 6 tips
Kostenbeheersing bij herontwikkeling: 6 tips
Veel gemeenten worstelen met leegstand van winkelpanden in hun centrum. Herontwikkeling is nodig om de centra weer nieuw leven in te blazen. Maar hoe zorg je dat de kosten beheersbaar blijven?
Een centrum nieuw leven inblazen kan bijvoorbeeld door het herzien van de structuur of het toevoegen van woningen, maar de businesscase is in bijna alle gevallen niet rendabel. De waarde van de bestaande winkelpanden blijft hoger dan de toekomstige waarde na herontwikkeling. Met als gevolg: herontwikkelingen blijven uit en de status quo gehandhaafd.
Planeconoom en projectleider Mark Vrijhoeven (Rebel Group), Peter de Jong (CFO Van der Bouw en adviseur/coördinator van de financieel analisten bij RVO) en senior adviseur Geoffrey den Oude (RVO) delen zes tips om de onrendabele top van jouw herontwikkelingsplannen te verlagen of weg te nemen, zodat je project toch kan doorgaan.
Spreid de financiering
Onderzoek de mogelijkheden voor alternatieve financieringsbronnen en neem deze mee in je businesscase. Een combinatie van verschillende subsidie- en financieringsmogelijkheden bleek voor verschillende gemeenten een succes. Door zelf op zoek te gaan naar subsidies voor leefbaarheid en klimaatadaptatie, verlaagde de gemeente Roosendaal bijvoorbeeld de drempel voor andere initiatieven.
Dat leidde weer tot een vliegwiel voor verdere ontwikkelingen in de gehele stad. Gemeente Alkmaar gebruikte naast de IW-regeling de Impulsregeling klimaatadaptatie om bovengronds de straat te verfraaien en ondergronds de riolering en afwatering te verbeteren.
Diverse overeenkomsten
Werk met verschillende soorten overeenkomsten om meer type eigenaren te betrekken en beter te bedienen. Denk aan kleinere beleggers en eigenaar/gebruikers met beperkte financiële middelen en beperkte mogelijkheden voor financiering.
Pas de besluitvorming rondom de herontwikkeling aan en omarm een gefaseerde ontwikkeling. Dit zorgt ervoor dat de bijdrage van elke partij afhankelijk is van de daadwerkelijke realisatie en voordelen.
Risicodragend partnerschap
Betrek ook partners met voldoende financiële middelen en zorg dat ze de mogelijkheid hebben om risicodragend te investeren en te onderhandelen. Geef deze partijen daarnaast ruimte om te zoeken naar de innovatieve oplossingen.
Denk aan de gemeente Waalwijk waar winkelcentrum De Els wordt herontwikkeld mede dankzij de IW-regeling en waar nieuwe woningen worden gebouwd met de Woningbouw Impulsregeling (WBI) in samenwerking met ondernemers en vastgoedontwikkelaars.
Deel risico's met gezamenlijk fonds
Kies voor gezamenlijke risicodeling van gemeente, vastgoedeigenaren en aannemers.
Door bijvoorbeeld samen een consortium op te zetten, inclusief fonds voor eventuele tegenslagen, kan een aannemer risicoloos scherp inschrijven voor een project. Dit levert uiteindelijk vaak aanzienlijk lagere kosten op.
Flexibel programma
Integreer voldoende flexibiliteit in je programma en breid je programma uit door bouwvolume toe te voegen. Meer vierkante meters vergroot de eindwaarde en biedt meer dekking voor investeringen. Dit kan bijvoorbeeld met optoppen, aanplakken, uitplinten of verdichten.
Bied partijen daarnaast de bewegingsvrijheid voor creatieve oplossingen. Houd hierbij wel de bestaande regels en mogelijkheden in het achterhoofd.
Stel niet uit tot morgen
Is herontwikkeling nodig? Wacht dan niet te lang. Kosten blijven gestaag stijgen waardoor de kans groot is dat de haalbaarheid van herontwikkelingsprojecten alleen maar verder afneemt.
Bovendien werkt een eerste ontwikkeling vaak als vliegwiel, wat andere ontwikkelingen in de toekomst mee kan trekken.
Door samen te werken aan creatieve oplossingen, stimuleren gemeenten en belanghebbenden een duurzame herontwikkeling van winkelgebieden. De uitdagingen zijn groot, maar er zijn wel degelijk kansen om onze stadscentra nieuw en gevarieerd te maken.
Meer weten over hoe je de onrendabele top voor jouw binnenstedelijke herontwikkelingsplannen aanpakt? Bekijk hier het webinar van Platform31 van 5 maart 2024.