Succesvol samenwerken?
5 tips voor je SOK!
Succesvol samenwerken?
5 tips voor je SOK!
Om als gemeente aanspraak te maken op de IW-subsidie moet een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met private partijen worden opgesteld. Een SOK is verplicht maar vormt ook een belangrijke bouwsteen voor een succesvolle samenwerking. Hoe zorg je dat alle handen daarvoor op elkaar gaan? Peter de Jong, CFO Van der Bouw en adviseur/coördinator van de financieel analisten bij RVO, deelt 5 tips.
Wat is een SOK?
Maximaal één jaar na de toekenning van de IW-subsidie moet een SOK afgesloten zijn tussen de gemeente en ten minste twee private investeerders. De overeenkomst legt vast dat private partijen bereid zijn om mee te werken aan het projectplan zoals ingediend door de gemeente. Verder omschrijft de SOK de onderling overeengekomen afspraken. Bijvoorbeeld hoe de private investeerder (de ontwikkelaar) de locatie of bouwgrond ontwikkeld en binnen welke planologische kaders dat kan plaatsvinden.
Eenrichtingsverkeer voorkomen
“Een SOK moet eenrichtingsverkeer voorkomen”, vertelt de Jong. “Een disbalans in het commitment zorgt immers voor een vertrouwenskwestie. Dat is iets wat ik veel hoor uit het werkveld. En is het vertrouwen weg, dan gaat zo'n SOK de prullenbak in. Daar wordt niemand gelukkig van.” Wederzijds vertrouwen is cruciaal voor een geslaagde samenwerking. Maar hoe creëer je dat en hoe behoudt je vertrouwen gedurende het project? De Jong deelt vijf tips voor gemeenten.
Peter de Jong
CFO Van der Bouw en adviseur/coördinator van de financieel analisten bij RVO
Laat ruimte in visie
Timmer je gebieds-, centrum of retailvisie niet vooraf al helemaal dicht met te strakke bestemmingsmogelijkheden op straat- of pandniveau. Definieer een open mix van bestemmingsmogelijkheden en werk met lagen.
Zo kan je samen zonder bezwaren en procedures het vastgoed en de openbare ruimte inrichten. Dat is prettig werken voor zowel de gemeente als voor de ontwikkelaar.
Werk met verschillende overeenkomsten
Iedere projectfase heeft andere (contract)behoeften. Werk daarom met verschillende soorten samenwerkingen om continuïteit en vooruitgang te bewaken. Denk bijvoorbeeld aan een mix van verschillende kleinere beleggers en eigenaren/gebruikers. Pas de besluitvorming van de herontwikkeling hierop aan en omarm een gefaseerde ontwikkeling.
Dit zorgt ervoor dat de bijdrage van elke partij afhankelijk is van de daadwerkelijke realisatie en voordelen. Zorg wel voor een balans met grotere partners, die gedurende het hele traject risicodragend mee- investeren en onderhandelen.
Start met een intentieverklaring
De eerste verwachtingsschets leg je vast met een intentieverklaring. Die is niet bindend, maar helpt wel om de mogelijkheden en verantwoordlijkheden van gemeente en private partijen in kaart te brengen. Ook bouw je hiermee al een eerste vertrouwensrelatie op waarbij beide partijen de intentie hebben om samen de beoogde doelen te bereiken.
Betrek ook bewoners en gebruikers van het centrum tijdens deze fase. Hierdoor kan het doel vastgesteld worden waarin iedereen zich kan vinden. Dat vermindert ook het risico op eventuele bezwaren in de toekomst bij de verdere procedurele uitwerkingen.
Verdeel de ontwikkelkosten
Bouw extra stabiliteit op door een deel van de IW-subsidie te delen met de private partijen. Dit bedrag kan worden gebruikt om een deel van de onrendabele top van de private ontwikkelaar te dekken, zoals bijvoorbeeld de ontwikkelkosten.
Verder geef je als gemeente hiermee een belangrijk signaal af, namelijk dat het financiële risico niet alleen bij de ontwikkelaar ligt.
Terugkoopgarantie en anti-speculatiebeding
Zorg als gemeente voor een terugkoopgarantie (*) waarbij het vastgoed of de grond wordt teruggenomen als het project niet loopt zoals gewenst. Dat zorgt voor risicodemping en boost het vertrouwen bij private partijen. Koppel hier een anti-speculatiebeding (**) aan.
Zo garandeer je dat de ontwikkelaar instemt met de vastgestelde (voor)waarde(n) en zich verbindt aan het project op lange termijn. Daarmee dient de gehele samenwerking het uiteindelijke doel, namelijk de impuls in het winkelgebied.
(*) Koppel daarnaast de “Wet voorkeursrecht gemeenten” (Wvg) aan je verkoop. Deze wet stelt dat grondeigenaren verplicht kunnen worden om bij de verkoop van hun vastgoed of grond de gemeente eerst de mogelijkheid tot kopen te geven. De gemeente, maar ook provincies en het Rijk, hebben het 'recht van eerste koop'.
(**) Soms leveren gemeenten vastgoed of grond tegen een gereduceerd tarief (of met een deel van de IW-subsidie) aan de private ontwikkelaar. Dit beding voorkomt dat de ontwikkelaar gaat speculeren met het goedkoop verkregen onroerend goed en zorgt ervoor dat de gemeente meedeelt in de hogere opbrengsten. Het advies is om minimaal een termijn van 5 jaar hiervoor op te nemen.