Van gesloten winkelcentrum naar open stadshart
De metamorfose van winkelcentrum de Els in Waalwijk
Van gesloten winkelcentrum naar open stadshart
De metamorfose van winkelcentrum de Els in Waalwijk
Waalwijk herontwikkelt het winkelcentrum De Els en de directe omgeving. Het gebied uit de jaren ’70-80 kampt met leegstand, terwijl het als onderdeel van het winkelrondje veel potentie biedt. Onder het motto ‘verbinden, verblijven en vermengen’ werkt de gemeente, samen met vastgoedontwikkelaar Rezidenz Development (onderdeel van de BanGroep), eigenaren en ondernemers, aan een levendig en veelzijdig centrum.
Verouderd winkelcentrum met steeds meer leegstand
“De Els is een typisch overdekt winkelcentrum zoals je ze op meer plekken in Nederland kunt vinden,” vertelt Lex van Gent, Programmamanager Binnenstad van de gemeente Waalwijk. “Het is verouderd, de winkels zijn niet energiezuinig en er is steeds meer leegstand. Het eigendom is bovendien versnipperd, wat het doorvoeren van structurele veranderingen bemoeilijkt. Na het mislukken van een eerder grootschalig herontwikkelingsplan in 2010, zijn in 2017 enkele opfrissingswerken uitgevoerd. Maar door het gebrek aan draagvlak en investeringspotentieel bleef een echte metamorfose uit. Hierdoor werd het vastgoed steeds minder waard.”
Samen nieuwe visie ontwikkelen
“De retailcrisis, in combinatie met corona, verslechterde de situatie verder.
Door de pandemie beseften veel winkeleigenaren dat er nu écht iets moest gebeuren. Het winkelcentrum moest op de schop. Van Gent: “Om orde op zaken te stellen, hielp de gemeente de Vereniging van Eigenaren bij het opstellen van een selectiedocument voor het vinden van een projectontwikkelaar. BanGroep kwam uit de selectie als meest geschikte partner. In 2019 gingen we samen aan de slag met de centrumvisie, het masterplan en het stedenbouwkundig plan."
Naar een integrale aanpak
Die plannen moeten leiden tot een levendig eigentijds centrum met een veelheid aan functies, van wonen en winkelen tot werken. Maar de opzet en uitvoering van het programma gaat niet over één nacht ijs. “De ontwikkeling van dit soort projecten is enorm complex”, vertelt Johan Liebregts, directeur van Rezidenz Development. “Je hebt te maken met verschillende partijen, met elk met hun eigen belangen.
Zo heb je de eigenaren en winkeliers die vooral hun zaak draaiende willen houden. Daarnaast heb je de gemeente met haar eigen regels.”
Draagvlak creëren
De verschillende partijen met deels verschillende belangen creëren een uitdagende dynamiek waarbij open communicatie met iedereen noodzakelijk is. Al vroeg in het proces bracht de gemeente daarom alle belanghebbenden samen om draagvlak voor de plannen te creëren. “Tijdens deze sessies werd snel duidelijk dat we veel gemeenschappelijke punten hadden,” vertelt van Gent. “Om samen te werken naar een gemeenschappelijk doel, was een integrale aanpak de logische keuze.”
Lex van Gent Programmamanager Binnenstad gemeente Waalwijk
Johan Liebregts Directeur Rezidenz Development BV
Het dak eraf: wat gaat er allemaal gebeuren in Waalwijk?
De binnenstad van Waalwijk ondergaat de komende tijd een complete metamorfose. Deze deelprojecten staan op de planning:
- Dak eraf, zijkanten open: 90% van het overdekte winkelcentrum de Els gaat tegen de vlakte of wordt herontwikkeld tot woonruimte. Het resterende deel wordt stevig verbouwd tot een compacter winkelrondje.
- Bouw van 400 woningen: Waarvan de helft betaalbaar én sociale huur voor jongeren en starters.
- Open stratenpatroon: De open structuur van het compacte winkelgebied inclusief groene passage zorgt voor meer levendigheid ook na sluitingstijd.
- Gewijzigd winkelaanbod: Een combinatie tussen supermarkten, winkeltjes, gezellige zitgelegenheden, horeca en parkeergelegenheid.
- Meer groen: Extra veel aandacht besteed voor vergroeningsprojecten zoals groene gevels in de Stationsstraat en de Grotestraat.
Ateliers
Maar hoe werkt zo’n integrale samenwerking in de praktijk? Liebregts: “Iedere woensdagochtend komen ambtenaren, ontwerpers, eigenaren en adviseurs op deelgebieden bij elkaar in een atelier.” Hier wordt de stand van zaken besproken en snel geschakeld over de deelprojecten. Lex en ik zijn hierbij de ‘spinnen in het web’. Met de ateliers behouden we het overzicht en kunnen we makkelijk terugkoppelen: Lex binnen de gemeente en ik aan de projectontwikkeling. Dat is waardevol en zorgt ervoor dat we bepaalde uitdagingen vroeg kunnen tackelen.”
Van Gent voegt toe: “Zo anticipeerden we een jaar geleden al op de nieuwe parkeernormen. Dat klinkt misschien eenvoudig, maar de gemeentelijke parkeerexploitatie moest volledig worden herzien met als gevolg een nieuwe parkeergarage met betaalbaar uurtarief.
Dankzij onze goede samenwerking konden we dit snel optimaliseren zonder een te grote impact op het gehele programma.”
Samen rekenen en beslissen
Ook in de rekenmodellen werkt Waalwijk integraal. “Rekenen en tekenen gaan samen,” zegt Liebregts. Vanaf het moment dat er iets wordt gewijzigd in de projectontwikkeling, wordt dit meteen gecommuniceerd naar de planeconoom van de gemeente en vice versa. “Zo houden we de communicatie transparant, weet iedereen waar ze aan toe zijn en kunnen beslissingen meteen impact maken in plaats van vertraging oplopen.”
Toekomstige uitdagingen
De open communicatie in de integrale aanpak zorgt ervoor dat de langetermijnvisie snel kan worden bijgesteld.
“Daardoor kunnen we beter anticiperen op wat er komt”, vertelt van Gent. Geen overbodige luxe met de onstuimige vastgoedmarkt en onvoorspelbare wetswijzigingen. Het plan waarmee je begint, evolueert door de jaren heen. Liebregts: “Zo moeten we per eind oktober ons berekeningsmodel aanpassen aan de nieuwe stikstofnormen. Je bent continu afhankelijk van wat er in dat berekeningsmodel staat en of de uitkomst van je berekeningen nog klopt. Als het niet voldoet, kun je gewoon niet verder.”
Daarnaast worden er 400 nieuwe woningen voorzien, waarvan 30% sociale woningen. “Momenteel zijn we nog in gesprek met de woningcorporatie. Het is een lastige evenwichtsoefening tussen haalbaarheid en financiering. Maar ook hier zetten we in op openheid en transparantie om samen tot een oplossing te komen.”
Tips voor andere gemeenten
Duidelijke stip aan de horizon
Zorg vanaf het begin voor een helder doel en communiceer dit naar iedereen. Hoewel individuele belangen verschillen, helpt een gedeeld streefdoel om samen vooruit te komen. Een beter centrum betekent voordelen voor zowel winkeleigenaren als huurders.
Neutraliseer bureaucratie
Verminder de bureaucratie binnen de ambtelijke organisatie en ontwikkelende partijen. Door regelmatig en open te communiceren, begrijpt iedereen de stand van zaken en de redenering achter beslissingen. Dit bevordert begrip en versnelt de voortgang.
“Hou vol”
Herontwikkeling is intensief en vereist geduld, creativiteit en volharding. Sta samen sterk bij prijsvorming en belangenafwegingen, pak problemen aan en deel de denkwijze achter keuzes en acties.