Financiering
De olifant in de kamer
Financiering
De olifant in de kamer
Een aantal gemeenten dat een subsidie van Impulsaanpak winkelgebieden kreeg, kampt met een verslechterde businesscase door sterk gestegen bouwkosten. Projecten verliezen aan draagkracht en ‘kartrekkers’ moeten terug naar de gemeenteraad voor extra geld. Bunschoten-Spakenburg heeft voorlopig als enige gemeente de stekker uit een project getrokken. De kosten voor een ondergrondse parkeergarage waren 65% hoger dan oorspronkelijk geraamd. Kun je je wapenen tegen dergelijke kostenstijgingen? En zijn er instrumenten die je kunt inzetten om een project tóch door te laten gaan?
Het probleem
Dagtoeristen die het historisch centrum bezoeken en mensen uit de omgeving die komen winkelen of boodschappen doen, weten Bunschoten-Spakenburg steeds vaker te vinden. Deze toename zorgt ervoor dat het centrum met name op zaterdag wanneer er ook markt is, steeds slechter bereikbaar wordt. Een ondergrondse parkeergarage onder het Visrokersplein en herontwikkeling van het plein en omgeving moeten het centrum weer aantrekkelijk maken voor toeristen én bewoners.
De oplossing
De ondergrondse parkeergarage sluit perfect aan bij de herontwikkelingsplannen van twee vastgoedeigenaren. Folkers: “Een projectontwikkelaar had het voormalige bankkantoor op de Broerswetering gekocht en de eigenaar van het pand van de supermarkt ernaast wilde zijn winkeloppervlak uitbreiden.
De begane grond van het voormalige kantoorpand wordt bij de supermarkt getrokken en erboven komen appartementen. Wij wilden een parkeergarage onder het aangrenzende plein en zij onder de panden. Omdat we voor de parkeerbak allebei de grond in moesten, konden we profiteren van schaalvoordelen.”
Anne Folkers
Planeconoom en financieel beleidsmedewerker van de gemeente Bunschoten-Spakenburg heeft in de eerste helft van 2022 de IW-subsidie aangevraagd.
Te hoge kosten
Het plan voor herontwikkeling is in detail gepresenteerd aan de raadsleden. Folkers: “De raad heeft vervolgens een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld om de businesscase verder te onderzoeken en te achterhalen of de initiële kostenramingen overeind zouden blijven. Die kosten bleken echter na de subsidieaanvraag in mei 2022 substantieel gestegen. Dat zat vooral in gestegen kosten voor arbeid en materiaal, zo was de prijs voor beton met ongeveer 30% toegenomen.
Maar we hadden ook niet alle beheer- en onderhoudskosten voor de parkeergarage voorzien. Zo is het wettelijk verplicht een sprinklerinstallatie aan te leggen die elk jaar uitgebreid getest moet worden.”
Korte voorbereiding
De raad gaf uiteindelijk geen goedkeuring voor het plan, mede vanwege de hoge kosten. Folkers: “Het is structureel een zware belasting op de jaarbegroting.
Ook omdat de wens bestaat om parkeren gratis te houden in het centrum. Bovendien was er de angst dat het project in de praktijk nog duurder zou uitvallen. De enorme kostenstijging was voor ons lastig te voorzien binnen het tijdsbestek waarbinnen de subsidie moest worden aangevraagd. Soms ben je nog niet zover in je voorbereiding.”
Peter de Jong
Adviseur en coördinator van de financieel analisten bij RVO en beoordelaar van financiële stukken uit de subsidieaanvragen.
Daarnaast: directeur Van der Bouw en specialist in opzetten/begeleiden van financiële ontwikkel- en veranderopgave in de bouw- en infrasector.
Peter de Jong
Adviseur en coördinator van de financieel analisten bij RVO en beoordelaar van financiële stukken uit de subsidieaanvragen.
Daarnaast: directeur Van der Bouw en specialist in opzetten/begeleiden van financiële ontwikkel- en veranderopgave in de bouw- en infrasector.
Terug naar de raad
Veel gemeenten die (willen) meedoen met de Impulsaanpak Winkelgebieden hebben te maken gekregen met prijsstijgingen. De Jong: “Je calculeert op basis van jarenlange gemiddelden van kostenstijgingen en die neem je mee in je business case. Niemand zag aankomen dat de materiaalkosten met ruim 15% en inkomen met 10% zouden stijgen in de afgelopen twee jaar. De prijs voor staal en beton is in de periode tussen aanvraag en beslissing van de gemeenteraad helemaal fors gestegen. Dan is het vaak terug naar de gemeenteraad voor aanvullend krediet.”
Hoe nu verder?
De herontwikkeling van (een deel van) het gebied is nog steeds gaande. Folkers: “Het plan is nog steeds dat de supermarkt de begane grond van het voormalige bankgebouw erbij trekt. Ook woningbouw erboven en de privé-parkeergarage eronder gaan als het goed is door. Alleen de openbare parkeergarage onder het plein is van de baan.”
Stel niet uit!
“Naar verwachting gaan de kosten voor vastgoedontwikkeling de komende jaren niet omlaag”, zegt de Jong. “Laat je daardoor niet ontmoedigen. Maar ga dus ook niet uitstellen vanuit de veronderstelling dat het wel weer goedkoper wordt. Die kans is vrijwel nihil. Met als gevolg dat uitstel de businesscase nog negatiever maakt, mits er geen andere oplossingen worden gevonden om bijvoorbeeld de inkomsten te verhogen. Zit je klem als gemeente? Bel dan RVO! Mogelijk kom je nog in aanmerking om een aanvraag in te dienen in de laatste ronde van de subsidie.”
Heerlen
Bijspringen met investeringskrediet
Ook in Heerlen werkt de gemeente hard aan de leefbaarheid van de binnenstad. Samen met talrijke partners wordt geïnvesteerd in nieuwe woningen, het vervangen van asfalt voor meer groen en diverse voorzieningen zoals een nieuw stadskantoor en poppodium Nieuwe Nor. Daarnaast wordt het kernwinkelgebied ingedikt. Helaas hadden de wereldwijd gestegen bouwkosten als gevolg van COVID-19, de oorlog in Oekraïne en sancties tegen Rusland ook hier hun gevolgen: de prijzen van materialen zoals hout en staal stegen fors en de krapte op de arbeidsmarkt stuwde de loonkosten op. Daardoor vielen de totale kosten van de transformatieplannen aanzienlijk hoger uit.
Om die plannen toch door te laten gaan, stelde de gemeente een investeringskrediet beschikbaar voor het opvangen van prijsstijgingen bij investeringsprojecten. Het krediet is bedoeld voor projecten waarvoor al contracten zijn afgesloten en waarbij sprake is van meerkosten die alleen zijn op te vangen door ze als gemeente te vergoeden – rekening houdend met de geldende indexeringsafspraken. De gemeente blijft daarnaast per project bekijken of er maatregelen mogelijk zijn en benutten om binnen de beschikbare budgetten te blijven en de kostenstijging te beperken.
Joop Nijenhuis
Programmamanager Binnenstad en Opdrachtgever Stedelijke Ontwikkeling
Joop Nijenhuis
Programmamanager Binnenstad en Opdrachtgever Stedelijke Ontwikkeling
Hengelo
Schuiven met verantwoordelijkheden
Ook in Hengelo besloot de gemeente in 2017 het roer om te gooien en fors in het centrum te investeren. De inzet: minder retail en meer ruimte voor wonen. Helaas bleek de onrendabele top in één van de te transformeren gebieden ook hier dusdanig groot dat extra financiering onmisbaar was. “De Impulsaanpak winkelgebieden leek uitkomst te bieden, maar er was één probleem: in de eerste tranche was de regeling nog zo dat maximaal 50% van de onrendabele top en maximaal 25% van alleen de overheidsinvesteringen voor subsidie in aanmerking kwamen”, vertelt programmamanager Joop Nijenhuis. “En dat terwijl wij als gemeente juist hadden bedacht om veel risicovolle investeringen aan marktpartijen te laten.”
“Door snel te schakelen tussen het college, de ambtelijke organisatie en marktpartijen, vonden we de oplossing: in plaats van de marktpartijen zou de gemeente zélf de grondexploitatie gaan voeren. Dit betekent dat de gemeente zelf de resterende panden gaat kopen om ze te laten slopen en de bouwrijpe grond aan de marktpartijen te verkopen. Zo haalden we toch voldoende subsidie binnen en konden de transformatieplannen alsnog doorgaan.”
Geleerde lessen
- Neem als projectleider/gemeente je tijd voor een subsidieaanvraag.
- Probeer de kosten zo reëel mogelijk in te schatten. Schakel specialisten in die kennis hebben van de gekozen oplossingsrichting.
- Hou rekening met de risico’s door een risico-opslag toe te passen op de kostenbegroting. Met een goede onderbouwing is die acceptabel in de beoordeling.
- Neem de gemeenteraad zo transparant mogelijk mee in de plannen. Ook in wat mis kan gaan.
- Creëer een plan B als een plan toch niet doorgaat: zo zijn er meerdere manieren om vastgoedeigenaren te betrekken of onverwachte kosten te dekken.
- Onderzoek ook meerdere oplossingen voor in dit geval het parkeerprobleem. Bijvoorbeeld door bovengronds mogelijkheden te creëren, desnoods in bestaand vastgoed.
- Schroom niet om RVO te betrekken. RVO-experts denken graag mee over oplossingen.
Lees meer over Bunschoten in het achtergrondartikel op retailland.nl
