Een aantal gemeenten dat een subsidie van Impulsaanpak Winkelgebieden kreeg, kampt sterk gestegen bouwkosten. De kosten voor een ondergrondse parkeergarage in Bunschoten-Spakenburg waren 65% hoger dan oorspronkelijk geraamd. Te hoog vond de gemeenteraad. Bunschoten-Spakenburg voorlopig als enige gemeente de stekker uit het project getrokken. Hoe kun je je wapenen tegen dergelijke kostenstijgingen? Drie deskundigen over de Bunschoten-Spakenburg case, sterk gestegen bouwkosten en hun visie over de winkelgebiedenaanpak.
Steeds meer mensen weten Bunschoten-Spakenburg te vinden. Dit zijn vaak dagtoeristen die het historisch centrum bezoeken en mensen uit de omgeving die komen winkelen of boodschappen doen omdat je in Bunschoten-Spakenburg nog gratis kunt parkeren. De toename van verkeer zorgt ervoor dat het centrum met name op zaterdag steeds slechter bereikbaar wordt. Er zijn op de zaterdag, wanneer ook de weekmarkt in het centrum staat, onvoldoende parkeermogelijkheden. Een ondergrondse parkeergarage onder het Visrokersplein en herontwikkeling van het plein en omgeving moeten het centrum weer aantrekkelijk maken voor toeristen én bewoners.
Slim inspelen op bestaande ontwikkeling
De ondergrondse parkeergarage sluit perfect aan bij de herontwikkelingsplannen van twee vastgoedeigenaren. Anne Folkers is planeconoom en financieel beleidsmedewerker van de gemeente Bunschoten: “Een projectontwikkelaar had het voormalige bankkantoor op de Broerswetering gekocht en de eigenaar van het pand van de supermarkt ernaast wilde zijn winkeloppervlak uitbreiden. De begane grond van het voormalige kantoorpand wordt bij de supermarkt getrokken en erboven komen appartementen. Wij wilden een parkeergarage onder het aangrenzende plein en onder de panden. Het deel onder de panden zou dan privé zijn en onder het Vissersrokersplein publiek. Omdat we voor de parkeerbak allebei de grond in moesten, konden we van elkaars ontwikkeling profiteren door schaalvoordelen. ”
Kosten veel hoger dan geraamd
Om de gemeenteraad mee te nemen, is het plan voor herontwikkeling in detail gepresenteerd aan de raadsleden. Folkers: “De raad heeft vervolgens een voorbereidingskrediet van 50.000 euro ter beschikking gesteld om de business case verder te onderzoeken en te achterhalen of de initiële kostenramingen overeind zouden blijven. Die kosten bleken echter na de subsidieaanvraag in mei 2022 substantieel gestegen. Dat zat vooral in gestegen kosten voor arbeid en materiaal, zo was de prijs voor beton met ongeveer 30% toegenomen. Maar we hadden ook niet alle beheer- en onderhoudskosten voor de parkeergarage voorzien. Zo is het wettelijk verplicht een sprinklerinstallatie aan te leggen die elk jaar uitgebreid getest moet worden. De totale kosten zouden zo op ongeveer 65.000 euro per parkeerplaats uitkomen. Veel geld als je je bedenkt dat parkeren ook in de parkeergarage gratis blijft.”
Geleerde les: maak een zo reëel mogelijk kosteninschatting
De raad gaf uiteindelijk geen goedkeuring voor het plan, mede vanwege de hoge kosten. Folkers: “Het is structureel een zware belasting op de jaarbegroting. Ook omdat de wens bestaat om parkeren gratis te houden in het centrum is betaald parkeren in Bunschoten geen optie. Bovendien is het een complex project dichtbij de haven en was er de angst dat zo’n project in de praktijk nog duurder uitvalt.”
“De enorme kostenstijging was voor ons lastig te voorzien binnen het tijdsbestek waarbinnen de subsidie moest worden aangevraagd. Soms ben je nog niet zover in je voorbereiding. Het echt concrete plaatje van de kosten en risico’s van het project konden we pas geven nadat we goed onderzoek hadden gedaan. Die raming en de meer concrete inschatting lagen ver uit elkaar: deels dus vanwege de enorme kostenstijgingen, deels ook omdat we – samen met de twee ontwikkelaars van het vastgoed – onvoldoende tijd hadden om al eerder een meer reële kosteninschatting te maken.”
Terug naar de gemeenteraad
Vrijwel alle gemeenten die (willen) meedoen met de Impulsaanpak Winkelgebieden hebben te maken gekregen met prijsstijgingen. Peter de Jong is adviseur en coördinator van de financieel analisten bij RVO en directeur van Van der Bouw: “Op zich is dat verklaarbaar, je calculeert op basis van jarenlange gemiddelden van kostenstijgingen en die neem je mee in je business case. Maar niemand zag aankomen dat de kosten voor materialen met gemiddeld ruim 15% en inkomen met 10% zouden stijgen in de afgelopen twee jaar, onder andere als gevolg van de oorlog in de Oekraïne. Dat is uniek. De prijs voor staal en beton is in de periode tussen aanvraag en beslissing van de gemeenteraad helemaal fors gestegen. Er is dan vaak maar één route die je met je project kunt bewandelen en dat is terug naar de gemeenteraad voor aanvullend krediet. In het geval van Bunschoten had de raad alleen akkoord gegeven voor een voorbereidingskrediet en nog niet voor de uitvoering van het project. Dus dat maakt de beslissing om te stoppen eenvoudiger.”
Schrijf de waarde van winkelpanden eerder af
Stijgende kosten die in een eerdere fase niet zijn voorzien en waarvoor onvoldoende risico-opslag is ingebouwd speelt inderdaad vaker, concludeert ook Edwin Buitelaar. Hij is hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht en werkt als onderzoeker stedelijke ontwikkeling aan het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Hij zegt hierover: “De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren minder gestegen buiten de Randstad. Een businesscase van gemeenten in de Randstad komt wel vaak uit omdat de prijzen voor appartementen daar meer zijn gestegen. Een complicerende factor is dat de winkelwaarde vaak onvoldoende is afgeschreven. Er wordt vaak met huren gerekend die zouden gelden als er nog huurders zouden zijn. Want als je als vastgoedeigenaar in een pand een huurdaling toestaat, moet je dat ook in je andere panden doen. Dat is funest voor het rendement. Het zorgt ervoor dat investeerders nog met hoge vastgoedwaarden rekenen aangezien die gebaseerd zijn op (hoge) geldende huurprijzen. In het geval van Bunschoten is dat niet aan de hand omdat de vastgoedeigenaren zelf de panden gaan ontwikkelen. Bij veel andere gemeenten kunnen dit belangrijke variabelen zijn om een business case al dan niet sluitend te maken.”
Hoewel de waarde van vastgoed vanzelf omlaag gaat als je een gebied aan z’n lot overlaat waardoor herontwikkeling eenvoudiger en goedkoper is, kun je je dit als gemeente vaak niet permitteren. Zeker niet als het om het centrum gaat. Buitelaar: “Je creëert een neerwaartse spiraal als je de binnenstad laat verloederen. Dit is ook een politiek risico want mensen storen zich aan lege winkels.”
Bunschoten-Spakenburg: hoe nu verder?
De herontwikkeling van (een deel van) het gebied is nog steeds gaande. Folkers: “Het plan is nog steeds dat de supermarkt de begane grond van het voormalige bankgebouw erbij trekt. Ook woningbouw erboven en de privé-parkeergarage eronder gaan als het goed is door. Alleen de openbare parkeergarage onder het plein is van de baan.”
Monitoring en ondersteuning voor gemeenten
RVO monitort via jaarlijkse gesprekken met de gemeenten en een voortgangsrapportage de IW-projecten om vroegtijdig mogelijke problemen in zicht te krijgen. De Jong: “RVO en experts kunnen actief meedenken met de gemeenten als een project dreigt vast te lopen, bijvoorbeeld als één van de twee verplichte private investeerders wegvalt. Als de gemeente een gevelsubsidie geeft aan een vastgoedeigenaar om de gevel op te knappen om daarmee het winkelgebied aantrekkelijker te maken, is er alweer een private investeerder die meedoet. Zo’n oplossing zorgt voor doorgang van het IW-project en behoud van de subsidie.”
“Naar verwachting gaan de kosten voor vastgoedontwikkeling de komende jaren niet omlaag”, zegt de Jong. “Laat je daardoor niet ontmoedigen! Maar ga dus ook niet uitstellen vanuit de veronderstelling dat het wel weer goedkoper wordt. Die kans is vrijwel nihil. Met als gevolg dat uitstel de businesscase nog negatiever maakt, mits er geen andere oplossingen worden gevonden om bijvoorbeeld de inkomsten te verhogen. Als je klem zit als gemeente kan je altijd RVO bellen. RVO kijkt met een gemeente mee en mogelijk komt zij nog in aanmerking om een aanvraag in te dienen in de laatste ronde van de subsidie Impulsaanpak winkelgebieden.”
Geleerde lessen:
- Neem als projectleider/gemeente je tijd voor een subsidieaanvraag.
- Probeer de kosten zo gedetailleerd en reëel mogelijk in te schatten. Schakel specialisten in die kennis hebben van de gekozen oplossingsrichting, zoals hier de parkeergarage.
- Hou rekening met de risico’s door een risico-opslag toe te passen op de kostenbegroting. Met een goede onderbouwing is die acceptabel in de beoordeling.
- Neem de gemeenteraad zo transparant mogelijk mee in de plannen. Ook in wat er mis kan gaan.
- Creëer een plan B als een plan onverhoopt toch niet doorgaat: zo zijn er meerdere manieren om vastgoedeigenaren te betrekken als er een dreigt af te vallen of onverwachte kosten te dekken.
- Onderzoek ook meerdere oplossingen voor in dit geval het parkeerprobleem. Bijvoorbeeld door bovengronds mogelijkheden te creëren, desnoods in bestaand vastgoed.
- Schroom niet om RVO om hulp te vragen en te betrekken. RVO-experts denken graag mee over mogelijke oplossingen.
Ondersteuning door Impulsaanpak winkelgebieden
Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) stelt met de Impulsaanpak winkelgebieden 100 miljoen euro beschikbaar, verdeeld over vier openstellingsrondes. De sluitingsdatum voor de vierde en laatste ronde is van 21 mei tot 1 juli 2024.
Op 25 januari 2024 is er een informatief webinar, en op 29 februari is er een vragenuur over financiële voorwaarden.
Kijk hier voor meer informatie of neem contact op via iw@rvo.nl