V&D: hardnekkig litteken dat langzaam verdwijnt

De stille nalatenschap van V&D blijkt decennialange puzzel

V&D: hardnekkig litteken dat langzaam verdwijnt

De stille nalatenschap van V&D blijkt decennialange puzzel

De impact van het faillissement van de V&D in 2015 blijkt groot en langdurig: 62 V&D’s sloten hun deuren. Tien jaar later zitten veel gemeenten nog steeds met een gapend retailgat. Hilde Remøy, professor Real Estate Management aan de TU Delft, legt uit waarom deze V&D-reuzen zo taai te herontwikkelen zijn én waar de kansen liggen om kerngebieden weer hun oude ‘V&D-allure’ terug te geven.

Warenhuizen zijn een 20e eeuwse innovatie: alle winkelbehoeften kwamen samen onder één dak. Men kon hier het nuttige met het aangename verenigen: winkelen voor het huishouden en tegelijkertijd mensen kijken, inspiratie opdoen en je verbazen over de laatste mode. Dat bleek een succesformule. Warenhuizen zoals de V&D werden the place to be.

Meer dan winkelen alleen

De V&D had ook een sterke sociale functie volgens Remøy. “Voor een groot deel van het winkelend publiek was de V&D een dagje uit. Je sprak er af voor koffie met gebak, om elkaar te ontmoeten en om bij te kletsen. Het was een sociaal ankerpunt in de stad. Bovendien straalde de V&D een bepaalde allure uit. Het was ooit pure luxe voor de middenklasse.”

De V&D was ook een belangrijke aanjager voor de lokale middenstand: het bracht de loop naar het centrum en was vaak het middelpunt van de feestdagen. “Door het faillissement ontstond niet alleen leeg vastgoed, maar verdween ook een stukje gezamenlijke stedelijke identiteit. De leegstaande panden zijn daardoor voor veel steden nog steeds een issue. Herbestemmen blijkt erg lastig.”

Retailreuzen zonder daglicht

De V&D-panden zijn vaak enorme, diepe gebouwen met weinig ramen en meerdere entrees aan slechts één kant. Die elementen zijn lastig en blijken vaak de boosdoener als het gaat om herbestemming. “De kolossen zijn echte blokkendozen, puur ontworpen voor retail. Ze zijn zo gebouwd dat bezoekers niet afgeleid raakten door de buitenwereld, maar gefascineerd bleven door wat binnen gebeurde.”

Zo’n naar binnen gekeerd ontwerp is heel ongelukkig voor woningbouw, legt Hilde uit. “Voor woningen geldt meestal een maximum van ongeveer tien meter diepte vanaf de gevel, vanwege de eisen voor daglicht. In diepe gebouwen als die van de V&D lukt dat bijna nooit. Zeker kleinere appartementen hebben dan al snel te weinig daglicht, omdat ze maar één gevel met ramen kunnen krijgen. Daardoor voldoen ze niet aan de Nederlandse daglichtnormen.”

Uitdagingen voor diverse bestemmingen

Op de begane grond vormen de etalages eigenlijk de enige ramen met daglicht. Meer ramen toevoegen is technisch en financieel vaak een opgave. “De panden zijn gewoon vaak te groot voor een rendabele woningbouwtransformatie.” Bovenop de eisen voor gezond wonen en daglichttoetreding komen voor woningbouw ook nog eens de normen en regels voor fijnstof, geluid en parkeermogelijkheden. Aan die eisen kan meestal niet worden voldaan door de ligging van het pand, midden in het centrum.

Ook kantoorfuncties vallen om diezelfde redenen vaak af. Wat er dan overblijft? “Je kunt denken aan activiteiten die weinig daglicht nodig hebben, zoals bioscopen, bowlingcentra, een experience center of ander vermaak, maar ook die hebben het lastig in deze tijd vanwege de concurrentie met online. Grote retailgebouwen in de binnenstad zijn bij uitstek geschikt voor multifunctionele invullingen, zoals tentoonstellingen, sociale werkplaatsen of communityruimtes. Maar die bestemmingen zijn financieel vaak weer een uitdaging.” ▼

Hilde Remøy Professor Real Estate Management TU Delft

Zo’n testfase laat zien waar de kansen liggen.”

Leegstand: een kettingreactie

Wat ook weinig oplevert? Leegstand. De verdwenen loopstroom van V&D-publiek heeft een negatief economisch effect op alle omliggende winkels. En hoe langer de leegstand van V&D-panden duurt, hoe groter dat negatieve effect wordt.

“Want leegstand trekt leegstand aan. Zo’n gigantisch leegstaand pand leidt snel tot verloedering. Mensen voelen zich bijvoorbeeld ‘uitgenodigd’ met graffiti en andere vormen van vandalisme aan de slag te gaan. Zit je als bedrijf tegenover zo’n bouwval, dan gaat je publiek liever ergens anders winkelen; mensen voelen zich vaak niet meer veilig in een verloederde straat. Dan denk je wel twee keer na over het verlengen van je huurcontract.”

Zoeken naar oplossingen

Dat er iets moet gebeuren, is duidelijk bij alle betrokken partijen. Winkeliers willen een kerngebied waar zij en hun winkelende publiek zich prettig voelen. Gemeenten willen een ‘ankerfunctie’ terug, het liefst met de allure van vroeger. Ontwikkelaars gaan graag mee in alle wensen en ambities, maar struikelen vervolgens over gemeentelijke eisen en regelgeving. Hoe ga je om met botsende belangen? De oplossing is drieledig.

Sleutels tot succes

“Allereerst heb je goed projectmanagement nodig. Het liefst een projectmanager die alleen het belang van het project dient en geen andere pet op heeft. Ten tweede: werk samen vanaf dag één. Door wensen en eisen tijdig en open met elkaar te bespreken, voorkom je dat dit knelpunten worden als je al onderweg bent.

En hoe breder de betrokkenheid, hoe groter het draagvlak voor een herbestemmingplan.”

“Ten derde: nodig alle sleutelrollen uit. Dit soort panden zijn opgaven die je het beste participatief kunt aanvliegen. Vraag als gemeente dus niet alleen ontwikkelaars en (gemeentelijke) projectleiders aan tafel, maar ook bewoners, winkeliersverenigingen, lokale architectuurplatforms en culturele initiatiefnemers. Ook zulke ‘stadsmakers’ moeten meedoen.”

Stadsmakers zijn veelal lokale initiatiefnemers met ‘hun wortels in de stad’. “Die verbondenheid is belangrijk. Bepaal samen welke rol deze grote panden in de toekomst kunnen krijgen. Dan pak je het probleem bottom-up aan.” ▼

Door meteen met elkaar om tafel te gaan zitten, worden botsende belangen snel duidelijk.”

Rotterdamse V&D: voorbeeld van succes

De oude V&D in Rotterdam is een prachtig voorbeeld volgens Remøy van een geslaagd project. “In 2024 is hier zo'n 30.000 vierkante meter aan oppervlakte succesvol herbestemd. De ontwikkelaar had een sterk idee en heeft op tijd de belangrijkste stakeholders betrokken.”

Tijdens de ontwikkeling kwamen de juiste vragen op tafel. “Wordt er genoeg rekening gehouden met de semipublieke functie van het gebouw?

Heeft het de juiste uitstraling voor zowel gemeente als publiek? “Wordt er genoeg rekening gehouden met de semipublieke functie van het gebouw? Heeft het de juiste uitstraling voor zowel gemeente als publiek? Wat zijn de belangen die wél met elkaar overeenkomen? Dat moet je tijdig met elkaar duidelijk hebben.”

Testen en mixen

Dat sterke idee, nu bekend als AIR Offices Rotterdam, ontstond door het V&D-pand in eerste instantie te vullen met tijdelijke oplossingen.

Dat bleek een waardevolle testfase om te zien wat het pand aankon én het publiek wilde. De mix van retail, expositieruimte, horeca en kantoren bleek uiteindelijk het meest rendabel.

“Zo’n testfase is misschien wel waar de grote kansen liggen. Daarom is mijn tip: zoek jonge initiatiefnemers op en ondersteun ze. Zíj zijn de waardevolle stadsmakers. Geef ze de ruimte om te experimenteren. Dan weet je dat zo’n grote retailreus weer een echte motor voor bruisend stadsleven wordt.”

Lessen van professor Hilde Remøy

Begin vroeg

Ga zo vroeg mogelijk met alle betrokken partijen rond de tafel zitten. Iedereen heeft eigen belangen en wensen. Zo voorkom je dat je later in het proces met elkaar botst.

Gebruik tijdelijke invulling als waardevolle testfase

Tijdelijke invulling maakt snel duidelijk wat het pand en het publiek aankan en nodig heeft – en wat niet. Die lessen kun je voor de permanente(re) invulling meenemen.