Foto: Tim Versteegh, VersteeghHofman Architecten
De C&A in Zwolle: symbool voor het nieuwe Broerenkwartier
Samen werken aan een gedeeld einddoel
Foto: Tim Versteegh, VersteeghHofman Architecten
De C&A in Zwolle: symbool voor het nieuwe Broerenkwartier
Samen werken aan een gedeeld einddoel
De gemeente Zwolle en Ontwikkelcombinatie De Kwartiermaker Zwolle transformeren samen het brutalistische kolos waarin de C&A huist, in het historische centrum van de stad. Een samenwerking vol tegengestelde belangen, maar met een gedeeld einddoel.
Van slecht functionerend winkelgebied naar levendig stadscentrum
Het gebouw, onderdeel van het Broerenkwartier, vormt nu een fysieke blokkade in de logistieke structuur van het stadscentrum. Terwijl er juist ruimte moet komen voor groen, cultuur, winkels en wonen. Volgens Joost Smeets, projectmanager van het Broerenkwartier bij de gemeente Zwolle, functioneert het hele gebied eigenlijk niet meer als winkelgebied. “Het Broerenkwartier bestaat uit een aantal gebouwen dat eigenlijk te groot is voor een historische binnenstad. Bovendien staan er veel panden leeg, waaronder een deel van de C&A, het pand van oud-stoffenhandelaar Sikkes en de voormalige V&D.”
Ook ontwikkelaar Willem Jan Fernhout, eigenaar van Fernhout Vastgoed en mede-ontwikkelaar binnen De Kwartiermaker, zag mogelijkheden: “De C&A wilde inkrimpen. Die inkrimping betekende dat een deel van het gebouw leeg zou komen te staan en dat was geen optie, dus zijn we eigenlijk al snel met de herontwikkeling aan de slag gegaan. Dat bleek toen goed aan te sluiten bij het visieplan wat er al lag bij de gemeente.”
Het mes snijdt daar wat Fernhout betreft aan twee kanten: “Het Broerenkwartier was vooral een plek met winkels. Door woningen toe te voegen, krijg je een hele andere dynamiek. Er ontstaat meer sociale controle en veiligheid. Het draagt bij aan de levendigheid van het gebied. Wat weer goed is voor de retail.”
Op-en-top
En levendig wordt het. In totaal worden in het Broerenkwartier zo’n 350 woningen toegevoegd, waaronder 68 appartementen in het C&A-pand. Dat betekent een ingrijpende transformatie. Optoppen bleek daar de sleutel. Zo werkt de gemeente aan de woonopgave, zonder dat de hele binnenstad op de schop hoeft. De Kwartiermaker hoeft niet te slopen en behoudt de ruimte voor zijn huurder. Win-win, dus. Toch? ▼
Zwolle ontvangt IW-subsidie voor Broerenkwartier
De gemeente Zwolle is een van de nieuwste gemeentes die subsidie ontvangt vanuit Impulsaanpak Winkelgebieden. Zwolle krijgt circa € 1,1 miljoen voor het Broerenkwartier in de noordelijke binnenstad, een gebied waar de leegstand de afgelopen jaren is toegenomen. De subsidie wordt ingezet voor de herinrichting en kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte, zodat het gebied compacter, aantrekkelijker en toekomstbestendiger wordt. Dat is volgens de gemeente hard nodig. In het Broerenkwartier worden circa 350 woningen toegevoegd en ook het Fraterhuis wordt nieuw gebouwd, wat extra bezoekers naar dit deel van de binnenstad moet trekken.
We hebben onderweg enkele concessies moeten doen om dit project mogelijk te maken. Dat is niet altijd leuk of eenvoudig, maar wel belangrijk.”
Joost Smeets
Projectmanager bij de gemeente Zwolle
Tips en leerpunten vanuit de gemeente Zwolle
Zorg voor een duidelijke gebiedsvisie:
de ontwikkeling moet onderdeel zijn van een bredere visie voor het gebied. Dat geeft richting aan het project én biedt houvast aan ontwikkelpartijen.
Een gezamenlijk doel schept vertrouwen:
door hetzelfde einddoel voor ogen te houden en daarin bereid te zijn te geven en te nemen, ontstaat vertrouwen. Samenwerken met lokale partijen die intrinsiek verbonden zijn met de omgeving, helpt.
Stuur op kwaliteit in plaats van op snelheid:
tijd is geld, maar herontwikkeling in een stadscentrum biedt een unieke kans om de kwaliteit van een gebied grondig te verbeteren. Als je die kwaliteitsimpuls bereikt door meer tijd voor een project te nemen, is het de (tijds)investering waard.
Foto: Tim Versteegh, VersteeghHofman Architecten
Beleid versus haalbaarheid
Het bleek in de praktijk een complexe puzzel.
Fernhout: “Het klinkt soms alsof bouwen op bestaande constructies goedkoper is, maar dat is lang niet altijd zo. Je moet werken met een bestaande structuur, waardoor je soms duurdere oplossingen nodig hebt om extra woonlagen mogelijk te maken.”
Het bleek sowieso lastig om het plan financieel rond te krijgen, onder andere door stijgende bouwkosten en de beperkingen van de bestaande bouw.
Bovendien bleek het beleid van de gemeente Zwolle niet altijd in één keer haalbaar. De 30-40-30-regel, bijvoorbeeld, die stelt wat de verhouding moet zijn tussen sociale huurwoningen, koopwoningen in het middensegment en vrijesectorwoningen.
Smeets: “De 30-40-30-regel is altijd ons uitgangspunt, maar op individuele projecten blijkt dat soms lastig haalbaar. Dat vroeg om flexibiliteit van onze kant. Om de businesscase rond te krijgen, had de ontwikkelaar bijvoorbeeld sociale koopwoningen nodig in plaats van sociale huurwoningen. Als we streng waren blijven sturen op het beleid, had dat ons samenwerkingsproces niet verder gebracht.”
Fernhout: “De huurmarkt bood op zich voldoende kansen maar de financiële kosten van het project werden simpelweg te hoog. Koopwoningen waren dan ook de enige manier om het geheel rendabel te maken. In de AOK hebben we onderhandeld over de juiste verhouding verhuur-verkoop. Ons uitgangspunt was honderd procent koopwoningen. Nu gaan we ook een paar woningen in het goedkopere segment verkopen, inclusief anti-speculatiebeding. Die oplossing is nu gevonden als middenweg.” ▼
Uiteindelijk maak je allebei een zakelijke afweging: kunnen we verder met deze voorwaarden?”
Willem Jan Fernhout Eigenaar van Fernhout Vastgoed en mede-ontwikkelaar binnen De Kwartiermaker
Ontwerp openbare ruimte Broerenkwartier
De herontwikkeling van het Broerenkwartier
De gemeente Zwolle stelde in 2017 een gebiedsvisie op voor het Broerenkwartier. Het historische centrum van Zwolle moest van monofunctioneel winkelgebied getransformeerd worden naar een levendig stadsdeel met een mix van functies. In totaal worden ongeveer 350 woningen toegevoegd, naast ruimte voor cultuur, horeca, voorzieningen en een vernieuwde openbare ruimte. Waar het gebied voorheen vrijwel volledig uit retail bestond, blijft straks nog 20 tot 25 procent winkelruimte over.
Die transformatie bestaat uit verschillende, samenhangende ontwikkelingen:
- Het C&A-pand wordt getransformeerd van retailpand naar een gebouw met 68 appartementen en de C&A op de begane grond.
- Het voormalige V&D-gebouw krijgt een nieuwe invulling met onder andere 140 woningen, retail, horeca en een publieke fietsenstalling.
- Het Sikkes-pand wordt herontwikkeld met 19 appartementen, een commerciële plint en een vernieuwd plein aan de Nieuwstraat, inclusief fietsenstalling.
- Op de plek van het voormalige Kruidvat breidt de gemeente het Fraterhuis filmtheater uit: met behulp van nieuwbouw komen er drie filmzalen bij. Het totaal staat dan op vijf.
Naast vastgoed wordt ook de openbare ruimte aangepakt, waaronder de Nieuwstraat. Looproutes in de binnenstad worden verbeterd zodat het gebied weer een logische schakel vormt tussen verschillende delen van het centrum.
Een balanceer-act
Smeets: “Het is een continue balanceer-act tussen onze ambities voor het gebied en de haalbaarheid voor ontwikkelaars. Vooral rondom en na COVID-19 zagen we dat het financieel haalbaar maken van dit plan voor ontwikkelaars een grote uitdaging was. Dat betekent dat je plannen moet aanpassen. We hebben onderweg enkele concessies moeten doen om dit project mogelijk te maken. Dat is niet altijd leuk of eenvoudig, maar wel belangrijk: het resultaat moet uiteindelijk voorop staan.”
Samenwerken is onderhandelen
Fernhout ziet samenwerking ook als onderhandelen: “Concessies zijn belangrijk, maar je staat soms ook tegenover elkaar. Dat is logisch: de belangen van een gemeente en de belangen van een commerciële partij zijn nou eenmaal verschillend. Uiteindelijk maak je allebei een zakelijke afweging: kunnen we verder met deze voorwaarden? Zo ja, dan ga je door. Het belangrijkste is dat je in gesprek blijft en open en eerlijk communiceert.
Dan kom je er, ondanks eventuele obstakels, júist goed uit samen. Het is gewoon een mooi eindproduct!”
Smeets: “Open communicatie schept inderdaad vertrouwen. Uiteindelijk heb je een gezamenlijk doel: een beter functionerend Broerenkwartier. Daarmee moeten ontwikkelaars en gemeente elkaar willen blijven helpen.”
Tips en leerpunten vanuit Fernhout Vastgoed
Zorg dat het plan en de randvoorwaarden helder en concreet zijn - vóór je begint:
zo weet iedereen waar hij aan toe is en kunnen plannen daarop worden afgestemd. Maak die voorwaarden en plannen vooraf zo concreet mogelijk, bijvoorbeeld met een stappenplan. Dat voorkomt discussie over verantwoordelijkheden en veranderingen op een later moment.
Blijf realistisch over financiële haalbaarheid:
(her)ontwikkeling moet ook economisch kloppen. Omstandigheden kunnen veranderen, dus de businesscase ook. Wees bereid om je project daarop aan te passen.
Blijf met elkaar in gesprek:
door open en eerlijk met elkaar te communiceren maak je hobbels bespreekbaar, en blijft de samenwerking, ook in lastige fases, constructief. Zowel gemeente als ontwikkelaar moeten aangesproken kunnen worden op hun werkwijze.