Foto: Creative City Solutions
Is optoppen dé oplossing voor winkelgebieden?
Bouwen op winkels helpt complexe businesscase
Foto: Creative City Solutions
Is optoppen dé oplossing voor winkelgebieden?
Bouwen op winkels helpt complexe businesscase
De herontwikkeling van winkelgebieden blijkt financieel vaak complex. Dat zorgt voor stroperige processen en huiverige investeerders. Is optoppen dé oplossing voor een positieve businesscase?
Veel vastgoedondernemers willen graag optoppen, maar lopen daarbij aan tegen gemeentelijke kaders. Terwijl optoppen ook een uitgelezen kans lijkt te zijn voor gemeenten om zowel hun businesscase te dichten voor de transformatie van een winkelgebied, als het woningentekort op te lossen. Beide dragen bij aan een levendigere binnenstad.
De voordelen van optoppen
Bernard Murre, head of development bij Creative City Solutions, ziet dat optoppen voor vastgoedeigenaren interessant is vanwege de aantrekkelijke businesscase, maar voor een gemeente is optoppen óók aantrekkelijk. “Er ontstaat immers extra woonruimte zonder dat er grote investeringen of extra grond nodig is. “Door woningen op te toppen hoeft er geen ruimte op straatniveau opgeofferd te worden. Zeker in historische binnensteden een groot voordeel, want ruimte is daar schaars en grond duur.”
Optoppen boven winkels draagt ook bij aan de levendigheid van een winkelgebied. “Winkels en andere openbare voorzieningen draaien vooral op mensen uit de buurt. Met optoppen komen er meer bewoners bij, en dat zie je terug in klandizie én meer levendigheid na sluitingsuren.” Het mes snijdt aan meerdere kanten voor een gemeente, zegt Murre: “Je werkt namelijk ook aan je duurzaamheidsopgave. Optoppen betekent minder sloop en minder nieuwbouw. Dat is zowel financieel als CO₂-technisch interessant.”
Waarom toppen gemeenten niet massaal op?
“Helaas is optoppen geen wondermiddel. De rendabiliteit van optoppen is namelijk sterk afhankelijk van de schaal. Als je maar één woning kunt toevoegen, dan halen ontwikkelaars de opstartkosten er vaak niet uit.
Optoppen kan het beste onderdeel zijn van een groter plan, zoals een functiewijziging van een gebouw. Of een project van meerdere gebouwen tegelijkertijd. Dan zijn de opstartkosten te verdelen en wordt het aantrekkelijker om in te investeren.” Dat gebeurt bijvoorbeeld in Amstelveen, waar twee identieke flatgebouwen boven een winkelcentrum tegelijkertijd worden aangepakt. “Men hoeft technische vraagstukken maar één keer uit te denken, één architect in te huren, en maar één keer vergunningen aan te vragen.” ▼
Optoppen betekent minder sloop en minder nieuwbouw. Dat is zowel financieel als CO₂-technisch interessant.”
Bernard Murre
Head of development bij Creative City Solutions
Foto: Creative City Solutions
Een onderschatte samenwerkingspartner: de vve
Murre noemt vve’s als belangrijk partner in het optopproces. “Dit is een partij die in optop-samenwerkingen vaak over het hoofd wordt gezien. Gemeenten kijken wel naar grote partijen maar vve’s worden vaak ‘lastig’ gevonden. Daardoor mis je een grote kans als gemeente naar mijn mening.”
In veel winkelgebieden zitten winkels beneden en appartementen boven. Vaak valt zo'n gebouw onder een vve. Die is als collectief ook verantwoordelijk voor verduurzaming van diens pand, maar vaak is hun fonds daarvoor niet toereikend genoeg. Optoppen biedt dan kansen voor hun businesscase: de extra woningen of woonruimte leveren geld op, en dat kan terug het duurzaamheidspotje in. Zo knap je het hele pand op, zonder dat bewoners of winkeliers worden opgezadeld met extra maandlasten.
“Wanneer je als gemeente de vve's vanaf het begin bij een gebiedsaanpak betrekt, ontstaat er een handige coalitie: de gemeente zet kaders en voert het tempo op, de vastgoedeigenaren kunnen hun plannen realiseren.” Meerdere vliegen in één klap, dus.
Regels staan in de weg
Ook andere regels staan optop-plannen soms in de weg. Neem de parkeernormen: die schrijven voor dat iedere nieuwe woning een parkeerplaats moet hebben. Dat is in winkelgebieden vaak onmogelijk door ruimtegebrek. “Daarvoor moet je als vastgoedontwikkelaar en gemeente samen maatwerkoplossingen zoeken. Bijvoorbeeld commerciële parkeervoorzieningen inschakelen of mensen langer laten lopen naar een parkeergelegenheid. En die kosten moeten wel opwegen tegen de baten van het optoppen.”
Welstandscommissies kritisch
Zeker in historische binnensteden en winkelgebieden spelen monumentale kaders en welstandcommissies een grote rol.
Wat doet het met het straatbeeld als ergens een extra verdieping bovenop wordt geplaatst? “Een welstandcommissie kijkt vaak kritisch mee en is tot op zekere hoogte onafhankelijk van wat de gemeente aan plannen heeft. Voor vastgoedontwikkelaars is de besluitvorming van zo'n commissie vaak onvoorspelbaar. Ook dat maakt het soms te risicovol om te investeren.”
De gemeente moet de juiste dingen aan de markt overlaten, en zelf bovenop integraliteit gaan zitten en dat stimuleren.”
Per pand in plaats van integrale visie
Volgens Murre ontstaat er door dit soort afhankelijkheden vaak een ‘black box’ tussen gemeente en eigenaar.
“Vastgoedeigenaren denken: ‘Wat wij willen, mag niet van de gemeente’. Terwijl gemeenten vaak mooie plannen hebben, maar op hun beurt weer denken: ’Dat wil de eigenaar waarschijnlijk niet’. Dan praat je langs elkaar heen.”
Weinig gemeenten stellen een visie op voor een heel gebied in samenspraak met ontwikkelaars. Daardoor wordt vaak alleen gekeken naar de plannen per pand. “Terwijl thema's als parkeren, functiemenging en meer woningen juist de hele buurt raken. Dat zou dus integraler moeten worden opgepakt, in samenspraak met alle betrokken partijen.” ▼
Drie OptopTips van Bernard Murre
Start bij een integrale visie
“Optoppen is het meest rendabel als het onderdeel is van een bredere gebiedsontwikkeling waarin een gemeente meerdere aspecten binnen een winkelgebied tegelijkertijd aanpakt. Dat is bovendien qua schaalgrootte gunstiger.”
Test je plannen met proefprocedure
“Met behulp van een pilot kun je als gemeente vooraf toetsen waar je tegenaan loopt. Zo ontdek je tijdig de knelpunten en kun je maatregelen nemen.”
Stel duidelijke spelregels op
“Spreek van tevoren duidelijk af onder welke voorwaarden optoppen is toegestaan: denk bijvoorbeeld aan bouwhoogte, straatbeeld en 40-40-20-verdelingen binnen het bestemmingsplan. Dat vergroot de zekerheid voor ontwikkelaars.”
De sleutel tot optop-succes: een integrale aanpak
Daar ligt wat Murre betreft een belangrijke rol voor de gemeente. “Ik zie een duidelijke gebiedscoördinatorrol. De gemeente moet de juiste dingen aan de markt overlaten, en zelf bovenop integraliteit gaan zitten en dat stimuleren. Je kunt parkeerplaatsen maar één keer verdelen. Hoe doe je dat eerlijk en het meest efficiënt, voor het héle gebied?”
Gemeenten kunnen beginnen door een proefvergunningsprocedure op te starten. Door een paar gebouwen als ‘optop'-pilot te behandelen, wordt in de hele gebiedsbreedte zichtbaar waar processen vastlopen en welke partijen wanneer betrokken moeten worden.
Bovendien kunnen gemeenten op die manier vooraf beter de stedenbouwkundige kaders vastleggen. “Denk aan een maximale optophoogte, en welstandseisen. Met die kaders ontstaat een voorspelbaarder proces, voor zowel de welstandscommissie, als de ontwikkelaar, als de bewoners.”
Optoppen is geen wondermiddel. De rendabiliteit van optoppen is namelijk sterk afhankelijk van de schaal.”
Optoppen onderdeel gebiedsvernieuwing in Ede
Ook in Ede wordt met een integrale aanpak gewerkt aan de herontwikkeling van een belangrijk centrumplein. “Ede wordt steeds meer een regiogemeente.
Vanuit die functie kijkt de gemeente daarom niet alleen naar optoppen voor extra woningen maar naar de functie van het hele plein: de retailplint, alle gebouwen eromheen, parkeerplaatsen en het gemeentebezit.”
Via een quickscan brengen ze de totale potentie van alle gebouwen rondom het plein in kaart, en hoe optoppen daar in past. Daarna wordt gekeken hoe de pandeigenaren betrokken kunnen worden. “De gemeente neemt de voortrekkersrol om iedereen te activeren. Optoppen levert zelden een oplossing voor het volledige plaatje, maar als ingrediënt in de mix is het heel nuttig om ook een groeiend stadscentrum als Ede te versterken en op een slimme manier te verdichten.”
Ondersteuning vanuit RVO
1. SFT (Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen)
Heeft uw gemeente de ambitie om in korte tijd meer woningen te ontwikkelen? Dan zijn flex- en transformatiewoningen vaak een goede oplossing. De Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) helpt u deze woningen te financieren. Vraag bij RVO de SFT-uitkering aan voor uw gemeente. U kunt SFT onder andere krijgen voor optopprojecten.
Bron: Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) | RVO.nl
2. Expertteam Woningbouw
Staat bij uw gemeente woningbouw ook bovenaan de prioriteitenlijst? En kunt u hierbij hulp gebruiken? Het Expertteam Woningbouw van RVO helpt met advies en praktische hulp. Bijvoorbeeld op het gebied van het beter benutten van bestaande bouw via transformatie of optoppen. Dit maakt gebouwen en buurten klaar voor de toekomst.
Bron: Expertteam Woningbouw | RVO.nl
3. Expertteam Transformatie Winkelgebieden
Werkt u voor een gemeente en wilt u leegstand in uw winkelgebied aanpakken? Transformatie kan een oplossing bieden. Heeft u meer financiële kennis nodig over gestegen bouwkosten en/of grondprijzen, grondexploitatie, waardering van verkoop of aankoop van panden, investeringen of om uw businesscase sluitend krijgen? Of heeft u vragen over samenwerking met projectontwikkelaars of vastgoedeigenaren? Het Expertteam Transformatie Winkelgebieden helpt u bij dit complexe proces.
Neem contact op via: Expertteam Transformatie Winkelgebieden | RVO.nl