Kleine gemeente, grote vastgoedbelegger: goed idee?

Hoe gemeente Houten en vastgoedbelegger Altera samen bouwen aan de toekomst van Het Rond

Kleine gemeente, grote vastgoedbelegger: goed idee?

Hoe gemeente Houten en vastgoedbelegger Altera samen bouwen aan de toekomst van Het Rond

Je hoeft in Houten maar ‘Het Rond’ te noemen en men kan het voor je uittekenen: het winkelcentrum bij het station kent zowel supermarkten, landelijke filiaalbedrijven en een reeks lokale winkels. Maar ook: het noordelijke deel, waar veel leegstand is. “Leegstand vraagt om een alternatieve oplossing.”

Het centrum klopt niet meer

In februari 2026 tekenden gemeente Houten en vastgoedeigenaar Altera een samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de herontwikkeling van het noordelijke deel van Het Rond. Ivo Groenhuizen is bij Altera verantwoordelijk voor de retail beleggingsportefeuille. Hij vertelt dat de uitdaging niet zozeer zit in een gebrek aan aanwezige koopkracht of een zwak verzorgingsgebied. “Het is hier echt een vraag-aanbod kwestie. Het Rond is simpelweg te groot geworden voor het winkellandschap van nu.” Als vastgoedeigenaar van het winkelcentrum stuurt Altera daarom op een compacter winkelcentrum: winkels dichter bij elkaar, leegstaande ruimtes eventueel tijdelijk benutten, en met name het noordelijke deel transformeren naar een andere vastgoedfunctie, een functie waar vraag naar is en past in het verzorgingsgebied.

Roger Jakobs is projectmanager voor het CMK-gebied (Centrum-Molenzoom-Koppeling) bij de gemeente Houten. Het winkelcentrum maakt onderdeel uit van dit gebied. Hij vult aan: “Zoals in veel winkelcentra in Nederland moeten ook wij omgaan met de gevolgen van ontwikkelingen in de detailhandel en ten gevolge hiervan een opgelopen leegstand. Vraagstukken hoe het centrum een vitale rol in de gemeente blijft spelen zijn ook voor ons aandachtspunten. Leegstand heeft naast een economisch ook een psychologisch effect. Het zorgt voor andere looproutes door consumenten, afvloeiing van consumenten en draagt niet bij aan het gevoel van veiligheid. En in een gemeente als Houten, waar het centrum letterlijk onderdeel uitmaakt van het stationsgebied, telt de eerste indruk.”

Tot elkaar veroordeeld (en waarom dat juist helpt)

Waarom was het voor Houten belangrijk om zo’n grote vastgoedpartij als Altera aan te haken? Jakobs: “We zijn eigenlijk ‘tot elkaar veroordeeld’. Dat klinkt zwaar: dat is het niet. Altera bezit vrijwel alle winkelruimtes in het Houtense centrum. Die wederzijdse afhankelijkheid heeft naar onze mening ook een voordeel.”

Jakobs legt uit dat veel centrumprojecten kampen met versnipperd eigendom: tien, twintig, soms vijftig eigenaren met elk hun eigen agenda. Dat geeft een transformatie een vele malen hogere complexiteit. In Houten is het speelveld veel overzichtelijker: de openbare ruimte hoort bij de gemeente, het winkelvastgoed grotendeels bij Altera, en het eigendom van de woningen boven de winkels ligt bij woningcorporatie Woonin. Jakobs: “Dat maakt het gesprek ook vaak duidelijker, want we moeten deze opgave samen linksom of rechtsom zien te realiseren. Maar de gesprekken zijn daarmee ook professioneel en concreter. We weten immers altijd met wie we het moeten regelen.” ▼

We moeten deze opgave samen linksom of rechtsom zien te realiseren.”

Roger Jakobs

Projectmanager CMK-gebied, gemeente Houten

Duurzaam is het streven

Momenteel is het centrum van Houten nog vrij stenig. Vanuit de centrumvisie en Gebiedsvisie CMK wordt ook gekeken naar een traject voor de vergroening van het plein en overige openbare ruimte. Altera heeft als institutionele belegger met een lange horizon op zijn beurt in Het Rond in de afgelopen jaren al behoorlijk geïnvesteerd in de energiezuinigheid van de gebouwen.

Groenhuizen: “We hebben grote delen van het winkelgebied volgens een toekomstgericht verduurzamingsplan aangepakt. Denk hierbij aan pui-vernieuwing met beter isolerende beglazing isolatie van daken, groen op daken en het plaatsen van een groot zonnepanelenveld op het parkeerdek. Het is alvast een reeks upgrades die het vastgoed van het winkelcentrum toekomstbestendig maken.” Jakobs vult aan: “We kijken bij de komende vergroening niet alleen naar ‘straatgroen’ maar ook naar groen op plekken waar nu nog bebouwing is gelegen.

Bij de transformatie van Het Rond-Noord gaan we tussen de hogere volumes woningen, nadrukkelijk ook kijken of er binnentuinen kunnen worden gerealiseerd. Dat is natuurlijk goed voor de CO₂-reductie en voorkoming van hitte-stress maar maakt ons geliefde Houten ook fijner om te wonen.”

De SOK: minder complex dan vaak wordt gedacht

In gebiedsontwikkeling is de samenwerkingsovereenkomst berucht: te juridisch, te traag, te veel detaildiscussies. Maar Jakobs ervoer het deze keer anders: “We hebben het constructief en vooral met elkaar georganiseerd. De truc is dat de SOK niet voelt als ‘een moetje’ maar als een frisse start met duidelijke spelregels. Wie zit aan tafel, wie betaalt welke onderzoeken, hoe organiseer je besluitvorming, en hoe behouden we gezamenlijk het tempo?”

Groenhuizen: “Met het ondertekenen van zo’n samenwerkingsovereenkomst sluit je een overeenkomst met een duidelijk gezamenlijk startpunt. Je moet het gevoel hebben: ‘We gaan dit gewoon samen doen’.”

Jakobs: “En dan helpt het enorm dat je met een professionele, landelijke partij werkt. We hoefden niet uit te leggen waarom we dit soort overeenkomsten belangrijk vinden en wat het doel ervan is. Het behoort tot onze gezamenlijke expertises, en dat scheelde een hoop extra uitleg en bijbehorende frictie die andere gemeenten vaak ondervinden.”

Wens om samen tot een plan te komen

Wat bijdroeg aan een goede samenwerking, was een gezamenlijk doel. Groenhuizen: “Wij, de gemeente, de bewoners, en zeker ook de ondernemers van Houten wensen graag duidelijkheid om gericht aan een toekomstbestendig centrum te bouwen. De SOK kun je dan ook zien als een extra communicatie-instrument richting belanghebbenden, met name de inwoners en ondernemers. Hiermee laat je zien: het is belangrijk, deze transformatie staat op onze prioriteitenlijst, onze teams zijn hierop georganiseerd, en er volgen momenten waarop belanghebbenden input kunnen geven. Zo weet ook iedere ondernemer of bewoner dat er een duidelijk plan komt.” ▼

Impulsaanpak winkelgebieden in Houten

Houten kreeg via de Impulsaanpak winkelgebieden een rijksbijdrage van 2 miljoen euro om winkelcentrum Het Rond toekomstbestendig te maken. Een belangrijke voorwaarde is dat ook private partijen investeren: in Houten zijn dat vastgoedeigenaar Altera en woningcorporatie Woonin, eigenaar van de woningen boven de winkels. De grootste knelpunten voor het centrum zijn vooral een te groot winkelgebied door een in de loop der tijd veranderd winkellandschap, en het ontbreken van levendigheid, sfeer en voldoende groen in het centrum. Daarom krijgt het noordelijke deel van Het Rond grotendeels een woonbestemming en het plein een groenere herinrichting.

Ivo Groenhuizen

Hoofd Assetmanagement Retail

We zijn tot elkaar veroordeeld. Dat klinkt misschien wat benauwend, maar het brengt ook een groot voordeel.”

Tijdelijke, zichtbare invulling en relocatie

Een van de belangrijkste pijlers in het planinitiatief: er komt meer ruimte voor wonen. Meer woningen, betekent ook meer consumenten voor het winkelcentrum maar betekent ook relocaties van een aantal winkels. Maar, zo’n overgang schuurt ook zegt Groenhuizen: “Ondernemers zijn natuurlijk gevoelig voor verlies aan passanten die voor de winkels langs lopen, daarom moet je persoonlijk in gesprek blijven. Bewoners zijn daarentegen gevoelig voor een langdurige bouwput. En iedereen snakt naar een concreet plan. Niet alleen wat het wordt, maar ook hoe tijdelijke invulling een rol gaat spelen in deze plannen.”

Altera faciliteerde al eerder een tijdelijke ontmoetingsplaats: De Spot. Een locatie waar ondernemers, bewoners en bezoekers kunnen samenkomen, presentaties kunnen geven en waar ruimte flexibel gebruikt kan worden. Groenhuizen: “Belangrijk detail: Als Altera hebben we deze plaats bewust ingericht op een vrij dominante plek in het te transformeren deelgebied. Dus vooral op een zichtbare plek zodat het ook echt iets dóét voor levendigheid, ontmoeting en sociale veiligheid. Een tijdelijke voorziening die je zichtbaar maakt, bevestigt activiteit.”

Groenhuizen: “Tijdelijke initiatieven voor levendigheid moet je niet zien als alternatief voor herontwikkeling, maar als een manier om herontwikkeling mogelijk te maken. Zo ontstaat ruimte om met elkaar het gesprek te voeren over de toekomst: waar komt het compacte hart, hoe ziet een ideale functiemix eruit, wat betekent dit voor looproutes en verblijfskwaliteit? En altijd met oog voor de mensen die nu het winkelcentrum draaiende houden.”

Lessons learned Wat andere gemeenten hiervan kunnen leren

Wees niet beducht voor de omvang van een ‘grote vastgoedpartij’. Een landelijk actieve belegger brengt vaak juist voorspelbaarheid mee: ze kennen dit soort trajecten, snappen waarom je afspraken vastlegt en hebben de organisatiekracht om door te pakken.

Beschouw de (soms gevreesde) SOK juist als hulpmiddel voor duidelijkheid en communicatie. Ook richting de buitenwereld. Uiteindelijk wil iedereen vooral weten waar hij aan toe is en wat het plan wordt.