Van aankoop naar betekenis
Wanneer koop je als gemeente zelf aan en wanneer geef je de markt de ruimte om het centrum weer te laten werken?
Van aankoop naar betekenis
Wanneer koop je als gemeente zelf aan en wanneer geef je de markt de ruimte om het centrum weer te laten werken?
Je moet als gemeente pas iets kopen op het moment dat de markt het niet oppakt of kan oppakken.”
Corneel Jonkers
Kwartiermaker en vastgoedregisseur binnensteden
Zelf kopen of vastgoed aan zet?
Gemeenten staan steeds vaker voor de keuze: kopen we dit pand zelf op en blazen we het nieuw leven in, of laten we het aan de markt? Dat klinkt als een vastgoedvraag. Maar het is vooral een vraag over regie. Wie neemt verantwoordelijkheid, wie draagt risico’s en wie voorkomt dat een strategische plaats nog jaren stilvalt? Corneel Jonkers is kwartiermaker en vastgoedregisseur binnensteden. Hij vindt: “Zonder visie en duidelijke spelregels wordt een aankoop al snel een dure hobby voor een gemeente.”
Waarom kopen gemeenten steeds vaker zelf vastgoed?
“De markt kan heel erg goed ontwikkelen. Maar er zijn panden die te spannend zijn. Kijk naar grote warenhuispanden met V&D-achtige volumes.
Dan zie je dat vastgoedpartijen soms afhaken. Dan kan een gemeente zeggen: oké, wij pakken ’m op. Bijvoorbeeld door een voorkeursrecht te vestigen, het pand te kopen en er plannen voor te maken om het te transformeren. In Zwolle zat vroeger Hudson’s Bay, maar dat pand kwam leeg te staan. Dat was heel gek in die stad. Wat gemeente Zwolle toen heel slim deed: ze vestigde een voorkeursrecht op de eerste koop. Na de aankoop heeft ze plannen gemaakt om te transformeren. Maar dan wel samen met een externe partij. Co-creatie is key.”
Wat levert het zelf opkopen op?
“De kopse panden, aan het begin van een straat of bij de entree naar het centrum, zijn het belangrijkst. Want zo’n pand bepaalt de eerste indruk.
En die eerste indruk bepaalt wat mensen doen. Je wilt dat mensen van hun fiets afstappen bij het begin van de straat en dan het centrum binnenkomen. Zo had, opnieuw Zwolle, aan de zuidwestkant van de binnenstad een prachtig pand uit 1919 staan, wat jarenlang dienst heeft gedaan als politiebureau. Zwolle had iets nodig dat een nieuwe wind zou blazen door de straat. Want als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg. In 2019 riep de gemeente ondernemers op om met een idee te komen voor dit pand. Twee jonge ondernemers hebben er een duurzaam hostel van gemaakt, met onder in het pand een bar. Er is een podium waar regelmatig bandjes optreden. Ontzettend leuk en fris. Mensen hebben het gevoel van: ‘hé, hier gebeurt wat.’ Echt een impuls!” ▼
Als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg.”
Corneel Jonkers
Kwartiermaker en vastgoedregisseur binnensteden
Als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg.”
Corneel Jonkers
Kwartiermaker en vastgoedregisseur binnensteden
Wanneer gaat het mis als gemeente?
“Het gaat mis als je koopt of stuurt zonder dat je weet waarom. Er moet een visie liggen. Je moet weten wat je maakt en wat je juist níét wilt. Want als panden te lang stilstaan, is dat geen geval van ‘pech’. Dan is er iets aan de hand. Is het risico te groot? Zijn de condities te beperkend? Als je daar niet naar kijkt, krijg je noodgedwongen oplossingen die je niet wilt. Dan zegt een eigenaar bijvoorbeeld: ‘Voor mij is dit risico alleen te nemen als ik dure woningen bouw’. Dan krijg je precies wat je niet zoekt: weinig diversificatie en niet genoeg reuring op straat.”
Hoe bepaal je of een pand strategisch genoeg is?
“Dat is de verkeerde vraag. Want het doel is niet panden aankopen. Je doel is: waar wil ik naartoe met mijn centrum? Welke plaatsen hebben de impuls nodig die niet vanuit de markt is gekomen? Dus je begint niet bij het pand. Je begint bij je koers. Bij ieder pand moet je jezelf dezelfde vraag blijven stellen: past dit in lijn met wat we hebben besloten voor het centrum?
Draagt dit bij aan de visie die we voor ogen hebben? Of zijn we gewoon ‘iets aan het doen’ omdat er toevallig iets te koop staat?”
Hoe huisvest je betekenisvolle functies, zoals cultuur?
“De gemeente kan anders kijken dan een commerciële partij. Een commerciële partij wil rendement. Voor een gemeente spelen (ook) andere waarden: levendigheid, identiteit, het hart van de stad. In Purmerend ben ik projectleider geweest van de transformatie van een voormalig ABN-AMRO-pand midden in het centrum. De gemeente kocht het in 2022 aan om meer grip te krijgen op culturele en ontmoetingsfuncties midden in het centrum. Na de aankoop is Cultuurhuis Wherelant daarbij gekomen, en The Mudita, een creatieve broedplaats voor jongeren. Deze twee partijen hebben samen het pand betrokken. Inmiddels is het pand uitgegroeid tot een begrip in Purmerend: een creatieve hub midden in de binnenstad waar kunst en ondernemerschap samenkomen. Dit was nooit gelukt zonder het lef van de gemeente om het pand aan te kopen, én zoveel vertrouwen te hebben in de twee cultuurhubs.”
Wat is de grootste valkuil na aankoop?
“Dat je het pand koopt en er niets gebeurt. Je moet wel snelheid maken. Want leegstand vreet de energie uit een plaats. Houd vast aan je visie. Wijk niet af omdat het wat langer duurt. In de tussentijd kun je zo'n pand een tijdelijke bestemming geven. Met een gebruiksovereenkomst kun je culturele partijen huisvesten. Die betalen dan de onderhoudskosten voor het pand.”
Wat is je belangrijkste advies aan gemeenten?
“Check eerst: heb je de condities voor de markt wel goed opgesteld? Zijn de regels niet te rigide? Want als je investeerders wegjaagt met je eigen spelregels, dan ben je je eigen grootste tegenstander. Stel met lef een visie op. En hou daaraan vast. Daar hoort ook organisatiekracht bij. Zorg dat je de besliskracht hebt op bestuursniveau en de menskracht op organisatieniveau. Je wilt een sterk team dat staat voor de visie. Ondernemende types in de gemeente: die heb je nodig! Want als je doet wat je altijd al deed, dan krijg je wat je kreeg.”
Stappenplan Hoe koop ik als gemeente een pand aan?
Eerst visie. Dan pas pand.
Wat wil je dat je centrum is? Wat zou jouw gemeente een impuls geven? Waar zit je op te wachten en wat komt maar niet vanzelf? Als je dit niet scherp hebt, wordt een aankoop al snel een dure hobby.
Doe de ‘marktcheck’.
Kan of wil de markt dit oppakken? Is het goed te ontwikkelen? Handen thuis. De markt kan dit prima zelf. Is het te spannend/groot/complex? Dán pas kom jij in beeld.
Pak regie, maar speel niet in je eentje.
Vestig waar nodig voorkeursrecht, koop aan, en zoek er een partij bij. Want samen doen = risico omlaag voor ontwikkelaar. Jij zet de koers en maakt het haalbaar, de markt helpt bedenken en het waarmaken.
Regel eerlijk en transparant.
Anders is gedoe gegarandeerd. Ondernemers zijn gevoelig voor concurrentie. En terecht. Dus: wees transparant over prijs, huur en kansen. Zorg dat iedereen de kans krijgt om te kunnen huren. Blijf weg van alles wat zou kunnen wijzen op ‘vriendjesregelingen’.
Wil je cultuur of maatschappelijke waarde?
Maak het financieel mogelijk voor culturele centra. De Raad kan ‘algemeen belang’ besluiten, of investeren en afschrijven, en zo ruimte maken voor lagere huur voor functies die de markt niet vanzelf neerzet.