Winschoten: twee perspectieven, één verhaal
Hoe gemeente en Visser Vastgoed samen risico's dragen en lastige gesprekken aangaan
Winschoten: twee perspectieven, één verhaal
Hoe gemeente en Visser Vastgoed samen risico's dragen en lastige gesprekken aangaan
Met ondersteuning van de Impulsaanpak winkelgebieden krijgt de Langestraat in Winschoten een boost. Dat proces begon vijf jaar geleden al, in 2021: niet met de subsidie, maar met een goed gesprek tussen de gemeente en Visser Vastgoed. Ze sloegen de handen ineen en kwamen op papier én in de praktijk tot een gedragen oplossing.
Leegstand en een brand waarbij drie panden total loss raakten, maakten van de Noordkant van de Langestraat een ‘oorlogsgebied’. In één van de belangrijkste winkelstraten van de regio, en in het centrum van Winschoten, ontstond een open wond. Een wond die door de kredietcrisis en veranderend consumentengedrag niet wilde helen. De gemeente en Visser Vastgoed werkten nauw samen om de winkelstraat toch diens oude allure terug te geven.
Het ene perspectief: van de gemeente
Volgens Mischa de Gier, vanuit bureau BRDG Advies vastgoedregisseur bij de gemeente Oldambt, begint zo’n samenwerking al voordat er ook maar een letter op papier staat. “Je moet vóór je plannen maakt de dialoog aangaan. Als je het andersom aanpakt, is het plan al volledig dichtgetimmerd en voelt een ontwikkelaar zich niet serieus genomen. Dan ontstaat meteen frictie.”
En dat is zonde, want die vroegtijdige gesprekken vormen de basis voor een goede samenwerkingsovereenkomst (SOK) en voor onderling vertrouwen: je weet wat je van elkaar kunt verwachten en wat je op papier vast kunt leggen.
De gemeente en Visser Vastgoed vonden het dermate belangrijk om de samenwerking met elkaar goed neer te zetten, dat ze al een SOK hadden opgesteld vóór de subsidieaanvraag überhaupt de deur uitging. Daar ging een jaar aan intensieve gesprekken aan vooraf. “Je moet niet weglopen voor lastige gesprekken. Soms vlogen de vonken ervan af, maar juist door die wrijving ontstaat glans: echt onderling vertrouwen.”
De SOK van Winschoten
En vertrouwen is cruciaal, want juist tijdens het opstellen van de SOK bespreek je met elkaar openlijk de risico’s. “Rondom staatssteun, bijvoorbeeld. Als subsidie later in het proces wordt gezien als ongeoorloofde steun, kan dat grote financiële gevolgen hebben. Een ontwikkelaar kan flink schrikken als die risico’s pas laat bekend worden.”
Daarom legden de gemeente en Visser Vastgoed de risico’s op hoofdlijnen vast in de SOK. De Gier noemt het ‘een soort uitgebreide intentieverklaring’. “De richting van de samenwerking en principiële afspraken rondom risicoverdeling leg je vast; de juridische uitwerking volgt later.”
Die hoofdlijnen gingen bijvoorbeeld ook over de inhoud van het plan: wat zijn de exacte intenties, wie gaat wat doen en hoeveel winkelmeters verdwijnen er concreet? En over de financiële afspraken rondom de subsidie en de onrendabele top voor Visser Vastgoed. Zo werd duidelijk wie welke verantwoordelijkheden en risico's zou dragen als het dreigt mis te gaan.
Als de realiteit verandert
Na de SOK volgt de anterieure overeenkomst (AOK). Daarin worden de principiële afspraken juridisch bindend: de precieze budget- en risicoverdeling, de deadlines en de juridisch bindende clausules. De Gier: “De AOK is ‘voor het echie’. Want wat als de businesscase instort? Wie draagt het meeste risico bij een stijging van bouwkosten?”
In Winschoten leidden deze vragen tot een pittig gesprek. Want tijdens de overbruggingsperiode tussen de SOK en AOK kregen de partijen daadwerkelijk te maken met inflatie, exploderende bouwkosten en een veranderende huurwetgeving. De eerder opgestelde businesscase bleek voor Visser Vastgoed niet meer rond te rekenen.
Hoe kom je dan tóch samen tot een bindende overeenkomst? De Gier: “Visser moest eigenlijk een handtekening zetten onder financiële risico’s. Maar de gemeente ook. Zeggen we extra steun toe en nemen wij het verlies? Of doen we dat niet en accepteren we het risico dat het project klapt?” ▼
Soms vlogen de vonken ervan af, maar juist door die wrijving ontstaat glans.”
Mischa de Gier
Vastgoedregisseur gemeente Oldambt, via BRDG Advies
Hoe kom je er samen uit?
De oplossing voor Winschoten zat uiteindelijk niet in radicale koersverandering, maar in het gezamenlijk opnieuw doorberekenen van de plannen en binnen de bestaande kaders op zoek gaan naar flexibiliteit. De Gier: “We hebben álle mogelijke wegen bewandeld en zijn er samen doorheen gekomen.” Dat betekende kritische kijken naar wat ‘nice to have’ is en wat essentieel. Waar kan worden geoptimaliseerd? Zit dat in materiaalgebruik of in aantallen appartementen?
Tegelijkertijd moest de financiële klap wel eerlijk verdeeld worden. De gemeente verhoogde haar eigen bijdrage. “Maar Visser Vastgoed heeft ook écht een verlies genomen,” benadrukt De Gier. “Dat ging niet om kleine bedragen en is ook niet in één gesprek gegaan.” Volgens hem vraagt zo’n lastige fase om transparantie én koersvast zijn.
Als gemeente moet je vooral kijken naar wat er wél kan binnen de kaders die al staan. “Put your money where your mouth is. Dus sta open voor risico’s en onderhandeling, maar hou vast aan de gezamenlijke ambitie.” Daardoor ontstond voor beide partijen het benodigde vertrouwen en de uiteindelijke bereidheid om de AOK te tekenen.
Lokale betrokkenheid
Het helpt volgens De Gier ook dat Visser Vastgoed een lokale partij is. “Ze zijn intrinsiek gemotiveerd om voor de buurt te zorgen. Visser zit erin voor de langere termijn. Je hebt ook ontwikkelaars die vastgoed ‘flippen’ en snel doorverkopen. Dan heb je een heel ander gesprek.”
Het speculatiebeding bijvoorbeeld, werd door de betrokken houding van Visser Vastgoed veel minder spannend. Wanneer de gemeente een onrendabele top subsidieert en de ontwikkelaar het project kort na oplevering met winst verkoopt, moet de gemeente de subsidie terugvorderen.
“Een ontwikkelende belegger zoals Visser Vastgoed heeft als verdienmodel niet alleen de directe verkoop van het pand, maar ook langdurige verhuur. Met die inkomsten kunnen ze weer andere ontwikkelingen mogelijk maken. Daardoor is de kans dat het speculatiebeding wordt geactiveerd kleiner en is de onderhandeling over dit risico ook veel minder hard geweest.”
De kern
Dit project is volgens De Gier hét voorbeeld hoe tot een goede samenwerking te komen met vastgoedondernemers: niet het contract staat centraal, maar de bereidheid om moeilijke gesprekken te voeren, risico’s te verdelen en gezamenlijke einddoelen voor ogen te houden. “We willen uiteindelijk allemaal dat de Langestraat weer opbloeit.” ▼
Het andere perspectief: de ervaring van Visser Vastgoed
Aan het woord: Arjan Visser, directeur Visser Vastgoed
“We kochten het winkelpand aan de Langestraat 69 vlak voor de kredietcrisis. Het idee was: we gaan die winkel verbouwen, verdiepen en verbeteren voor een sterke retailer. Maar we kregen het niet verhuurd. Dat kwam door de kredietcrisis, maar ook door de toenemende concurrentie van e-commerce. Toen kwam er brand bij onze bovenhuurder, die zowel ons pand als het pand naast ons beschadigde. Uiteindelijk, omdat we als lokale partij graag willen bijdragen aan het gebied en omdat het qua bouwkosten rendabeler is, besloten we in 2019 het hele blok op te kopen en grondig te renoveren. Door de inmiddels fors gestegen bouwkosten bleek dat aanbestedingsplan echter niet meer haalbaar. We zaten met een onrendabele top in onze maag.”
Samenwerken met de gemeente
“Toen introduceerde het Rijk de Impulsaanpak Winkelgebieden-subsidie.
De gemeente was bereid een deel van onze onrendabele top te dekken met deze subsidie, om zo bij te dragen aan een impuls van de Langestraat. Onder strenge voorwaarden. Het is goed dat we die voorwaarden zo vroeg met de gemeente konden afstemmen, want we hebben het ontwerp meerdere keren moeten aanpassen. De gemeente stuurde op kwaliteit zoals zichtlijnen, een goede looproute, genoeg parkeergelegenheid, terwijl wij scherp moesten blijven rekenen. De gemeente snapte ook dat dit geen eenvoudig project is: in onze gesprekken toonde zij zich altijd constructief en slagvaardig. We hebben het wederzijdse begrip en de communicatie altijd prettig gevonden.”
Van SOK naar AOK
“De overgang naar de AOK was zeker spannend. Inflatie en stijgende bouwkosten zetten onze businesscase onder druk. Maar we moesten wel tempo in het proces blijven houden, want die prijzen stegen gewoon door.
We moesten ook rekening houden met het anti-speculatiebeding, en met het feit dat een deel van onze grond onderdeel zou worden van het openbare gebied rondom het voormalige St. Lucasziekenhuis. Ondanks de financiële druk is er heel goed naar ons geluisterd. Er was dan ook niet één moment waar we specifiek nader tot elkaar kwamen: het was een doorlopend proces. Het project is een aaneenschakeling van kleinere deelaspecten. Zo werd de algemene subsidie verhoogd vanuit de gemeente, en hebben wij ons neergelegd bij een fikse parkeerbijdrage.”
Geen snelle winst, wel langetermijnwaarde
“We zijn blij dit project te kunnen realiseren. Het is voor ons geen snelle winstcase. We zetten in op langdurige exploitatie en consistente waarde voor de stad. Dáár heeft Winschoten wat aan. Die oorlogszone moet verdwijnen. Dat doel hebben we allemaal.” ▼
Het is voor ons geen snelle winstcase. We zetten in op langdurige exploitatie en consistente waarde voor de stad.”
Arjan Visser
Directeur Visser Vastgoed
Tips van Visser Vastgoed
- Wees helder over wat je wilt – en wat niet: “Zorg voor een open en transparante communicatie. Je wilt een kat-en-muis-spel voorkomen, waarin tegenstrijdige boodschappen verzonden worden of waar standpunten last minute veranderen. Dat schept geen vertrouwen, maar wantrouwen.”
- Wees bereikbaar: “In dat kader is het misschien een open deur, maar pak verzoeken snel op en bel terug. ‘Ghosten’ is niet classy. Ook niet in de professionele wereld.”
- Ga voor lokaal: “Ga in zee met partijen die je al kent, omdat ze uit de buurt komen, of doe research naar hun track record. Zo weet je wat je aan ze hebt en of ze jouw visie delen.”
- Formuleer samen een kerndoel: “Gemeente en ontwikkelaar moeten dit doel gedurende het ontwikkelproces helder voor ogen houden. Ook in gesprekken moet dit centraal blijven staan.”
Tips van de gemeente Winschoten
- Begin vroeg: “Bespreek nog vóór je subsidie aanvraagt de kaders en lastige onderwerpen waarbinnen jullie samen moeten zien te opereren. Dat voorkomt frictie naderhand.”
- Wees realistisch over veranderende omstandigheden: “Om in te kunnen spelen op verhoogde bouwkosten, of een kabinet dat valt waardoor regelgeving verandert, moet je een flexibele schil behouden. Daarbinnen kun je kijken wat wél mogelijk is.”
- Houd contact met de omgeving: “Te veel stilte leidt tot onrust bij de buurtbewoners. Zorg dat de omgeving ook vertrouwen heeft in de samenwerking, net als de gemeenteraad. Zo voorkom je politieke druk en creëer je draagvlak.”