Feniks in Nijmegen: van koopdoos naar stadsweefsel
Hoe je een V&D-pand op spectaculaire wijze kunt openklappen
Feniks in Nijmegen: van koopdoos naar stadsweefsel
Hoe je een V&D-pand op spectaculaire wijze kunt openklappen
Het voormalige V&D-kolos was een massief blok dat de Nijmeegse binnenstad decennialang afsloot. Straks snijdt de Scheidemakersgas, de nieuwe verbindingssteeg, dwars door het V&D-pand. Dat maakt het weer onderdeel van de stad. “Je moet zo'n blok durven openen.”
Vol maar toch leeg
Na het faillissement van V&D in 2015 leek het gebouw van 20.000 m2 weer sneller in functie dan werkelijk het geval was. De kelder en begane grond kregen al snel nieuwe publiekstrekkers en er kwam een grote sportwinkel.
Maar boven bleef het akelig stil: zo’n 10.000 m² stond structureel leeg. “Voor het winkelend publiek zag het er misschien 'vol’ uit,” zegt Thomas Verheijen, ontwikkelaar bij MWPO, “maar op de hogere verdiepingen gebeurde niets. Pijnlijk op zo’n A1-locatie.”
Openklappen van de V&D
De verbinding naar het Nijmeegse stadshart bleek weg. Ook de achterkant aan het Scheidemakershof voelde onoverzichtelijk en onveilig met veel dode hoeken en weinig ogen op straat. Daarom onderzocht de gemeente hoe dit prominente pand weer deel kon uitmaken van de stad. De sleutel naar de oplossing bleek een nieuwe steeg, of ‘gas’, dwars door het winkelblok. Het V&D-pand moest als het ware ‘opengeklapt’ worden. Deze nieuwe verbinding, de ‘Scheidersmakersgas’, brengt licht, lucht en looproute terug. En er is gekozen voor multifunctioneel gebruik: wonen, winkelen en verblijven.
Wonen brengt leven
De bovenste lagen worden getransformeerd tot woonsegmenten met loftachtige woningen. Daarboven komen nog eens vier nieuwe woonlagen. De mix wordt bewust sociaal: twee derde van de woningen wordt goed betaalbaar en een groot deel is huur. Dat levert kansen voor starters en doorstromers die in het centrum willen wonen.
Succesvolle basis voor samenwerking
René van der Straaten van de gemeente Nijmegen licht toe: “We zijn voor dit pand met een ambitiedocument aan de slag gegaan. Zo’n ambitiedocument is geen formeel beleidsstuk, maar een soort gedeeld kompas. Het beschrijft de kwaliteiten, eisen en ambities van de gemeente voor de herontwikkeling van het gebied. Wat kan en mag hier gebeuren, welke functies passen, welke publieke waarden zijn niet-onderhandelbaar, en waar zit ruimte om te schuiven? Voor zowel gemeente als ontwikkelaar geeft dat noodzakelijke houvast: zo'n traject kan jaren duren en de context verandert continu.”
Autoluw als uitgangspunt
De projectontwikkeling gaat uit van autoloos. Dat betekent nogal wat: de 91 woningen krijgen geen eigen parkeerplaats. Bewoners krijgen wel veel fietsplekken. “Deze generatie woont en werkt hier en kan zich prima met OV en deelmobiliteit redden. Zij vinden een auto vaker een last dan een lust,” aldus Verheijen. “En wie hier komt wonen, weet vooraf dat dit autoloos is. Er is geen recht op een parkeervergunning of abonnement, ook niet in de directe omgeving.”
Van der Straaten: “Als je een autoluwe, groene en leefbare stadskern wilt, dan moet je daar als gemeente ook de randvoorwaarden voor bieden. Voor Feniks verhogen we daarom het aantal busuren met 35%, en bouwen we grote, beheerde fietsenstallingen bij invalswegen. Zo past Feniks in onze binnenstadtransitie waar lopen en fietsen leidend is.” ▼
Thomas Verheijen
Ontwikkelaar bij MWPO
Er ontstaat midden in het centrum ruimte voor ontmoeten, verkoelen en uitkijken.”
Groene stadstuin als verbinder
Met oog op groen en klimaat krijgt Feniks een volwaardige daktuin, ontwikkeld door DELVA, een bureau met een nieuwe visie op het duurzaam inrichten van steden. Verheijen: “Dit dak wordt de grote verbinder tussen bewoners en bezoekers. Een deel van de tuin is overdag toegankelijk via een lift vanaf de Grote Markt en heeft een horeca-patio. Het andere deel is exclusief voor bewoners. De daktuin laat mensen elkaar ontmoeten, biedt verkoeling én een wijds uitzicht over Nijmegen en de Waal. Iets waar in de krappe straten beneden weinig ruimte voor is.”
Samen uit, samen thuis
Gemeente en projectontwikkelaar kozen vanaf dag één voor ‘samen uit, samen thuis’. Verheijen: “Sinds de start van het project in 2021 veranderden rente, materiaalprijzen en landelijke regels. Negatieve rente werd stijgende rente, er was hyperinflatie en een energiecrisis. En ondertussen verschoof het woningwaarderingsstelsel (WWS) meerdere keren.
(red.: puntensysteem dat de maximale huurprijs van een woning bepaalt voor o.a. sociale en middenhuurwoningen.)”
Terug naar tekentafel
Van der Straaten: “Dit betekende dat de spelregels voor betaalbare huur een paar keer veranderden. Onze afspraken hadden we al ‘vastgeklikt’ in ons ambitiedocument, terwijl de regering bezig was de regels te herzien. Voor de samenwerking was dat een kantelpunt: we konden óf tegenover elkaar gaan staan met ‘afspraak is afspraak’, of terug naar de tekentafel. Wij kozen voor dat laatste. We maakten een toevoeging op de eerder gemaakte afspraken. Dat vraagt veel vertrouwen en openheid: MWPO moest laten zien wat de verschuiving van het WWS financieel betekende, en wij als gemeente moesten bereid zijn ons pakket aan wensen te herzien. Dat is uiteindelijk wel de redding van onze samenwerking én de V&D geweest.”
Wanneer zien we resultaat?
De constructie is inmiddels versterkt, en de zichtbare transformatie start begin 2026. In de zomer van 2028 moeten de eerste bewoners hun sleutel krijgen en zal de Scheidemakersgas als nieuwe route opengaan. Daarna ligt de focus op programmeren en fijnslijpen: de routing en logistiek monitoren, het dak in gebruik nemen met kleinschalige events en de autoluwe uitgangspunten ondersteunen met fietsvoorzieningen en goede OV-verbindingen.
Waar is Van der Straaten het meest trots op? “Dat we met behoud van de cultuur-historische waarden van de locatie, midden in het historische centrum van Nijmegen, een half leegstaand jong monument een nieuw leven geven, waarbij we én de economische functie behouden, 191 nieuwe woningen toevoegen en een “openbare” groene daktuin en horeca realiseren. Hoe gaaf is dat?” Verheijen voegt toe: “Daar ligt onze opgave. We moeten ervoor zorgen dat deze mooie plannen ook echt blijvende impact hebben op de stad.”
De binnenstad is een ontmoetingsplek voor iedereen. We maken samen met onze ondernemers en bewoners de stad. En samen houden we Nijmegen aantrekkelijk.”
René van der Straaten
Projectleider Gemeente Nijmegen
Tips voor andere gemeenten
Durf een massief blok te doorbreken. Doorwaadbare routes brengen licht, lucht en sociale veiligheid terug, ook aan de achterkant.
Kies expliciet voor autoloos en zorg dat het uitgevoerd kan worden: geen parkeerrechten, wel fietsruimte, beheerde stallingen en extra OV-verbindingen.
Werk met heldere kaders. Begin met een gezamenlijk ambitiedocument en actualiseer afspraken als de context wijzigt. Zo behoud je vaart en haalbaarheid.
Nijmegen ontvangt vanuit de Impulsaanpak winkelgebieden middelen voor de transformatie van de Molenpoort en de directe omgeving van het kernwinkelgebied. De herontwikkeling van het voormalige V&D-pand zelf valt buiten deze subsidie, maar profiteert wel van de kwaliteitsslag in het gebied. Denk aan betere looproutes, levendigheid en een meer gemixte binnenstad.
Nijmegen ontvangt vanuit de Impulsaanpak winkelgebieden middelen voor de transformatie van de Molenpoort en de directe omgeving van het kernwinkelgebied. De herontwikkeling van het voormalige V&D-pand zelf valt buiten deze subsidie, maar profiteert wel van de kwaliteitsslag in het gebied. Denk aan betere looproutes, levendigheid en een meer gemixte binnenstad.