Vastgelopen? Het Expertteam helpt met raad en daad

Zo krijg je stroeve winkelgebiedtransformaties weer op gang

Vastgelopen? Het Expertteam helpt met raad en daad

Zo krijg je stroeve winkelgebiedtransformaties weer op gang

Welkom in de wereld van winkeltransformaties

Je kunt nog zo’n mooie centrumvisie hebben, nog zo’n goed plan, en nog zo’n ambitieus collegeakkoord. Maar in de praktijk lopen belangen van gemeentes en vastgoedeigenaren nogal eens uiteen. Welkom in de wereld van winkelgebiedtransformatie. Complex en met botsende ambities. Daarom bestaat het Expertteam Transformatie Winkelgebieden. Peter de Jong en Kimberley Gertenaar vertellen over de aard van de complexiteit en de meerwaarde van het Expertteam.

Wij vragen daarom standaard: kennen jullie de eigenaren? Wie zijn het?”

Kimberley Gertenaar

Projectadviseur RVO Impulsaanpak Winkelgebieden en Expertteam

Wat doet het Expertteam Transformatie Winkelgebieden?

Kimberley: “Alle gemeenten in Nederland die bezig zijn, of aan de slag willen gaan met een transformatie van het winkelgebied kunnen bij ons terecht. Wij zijn er voor gemeenten die bezig zijn met het transformeren van hun winkelgebied en tegen ingewikkelde vragen aanlopen. Denk aan procesvragen, financiële knelpunten, samenwerking met vastgoedeigenaren, of gewoon: waar moeten we beginnen? We adviseren ze op aanvraag.”

Peter: “Het gaat vaak om trajecten die al even lopen. Dan is er veel geprobeerd, veel besproken, veel overlegd. En toch komt er maar geen beweging in. Bij het bouwen van woningen in (of in plaats van) winkels bijvoorbeeld moeten zowel gemeente, als provincie, projectontwikkelaars en woningcorporaties het met elkaar eens zijn. Het Expertteam helpt om duidelijke afspraken te maken en problemen op te lossen.”

Wat maakt winkelgebiedtransformatie zo complex?

Kimberley: “Het is bijna nooit één ding. Soms gaat het over een gebied waar dertig verschillende eigenaren zitten, soms gaat het om een proces van vergroenen. Je hebt te maken met belangen, geld, tijd, beleid, politiek én emotie. En met verschillende ‘talen’. Gemeenten en marktpartijen kijken simpelweg anders naar dezelfde opgave. Vaak begrijpen ze elkaar niet. Dan kun je nog zo’n goede intentie hebben, maar dan ontstaat er ruis.”

Peter: “Daar komt bij: de financiële werkelijkheid verandert. Bouwkosten stijgen. Rente stijgt. Businesscases komen onder druk. Wat vorig jaar haalbaar leek, kan nu opeens wankelen. Dat zorgt voor frictie.”

Wat zijn de meest voorkomende hobbels die jullie zien?

Kimberley: “Een van de grootste uitdagingen is dat een gemeente het probleem niet scherp genoeg in beeld heeft: ‘Ons centrum loopt niet.’

Als we dan doorvragen, blijken ze eigenlijk niet precies te weten waarom. Ook de urgentie ontbreekt soms. Veel centra functioneren nog redelijk. Het probleem is dan niet heel zichtbaar. Want: ‘het loopt toch?’ Maar als je vijf tot tien jaar vooruitkijkt, moet je nú al keuzes maken.”

Peter: “We zien ook vaak dat het contact met vastgoedeigenaren summier is. Dan is er ‘contact geweest’ maar dat blijkt dan één informatiebijeenkomst te zijn geweest. Of één e-mail met de mededeling dat ze het pand willen opkopen. Soms heeft de eigenaar de gemeente amper gezien. En áls ze contact hebben, dan heeft de eigenaar het gevoel dat de gemeente alleen iets komt halen. Dat zorgt voor een verkeerde start. Transformatie gaat volledig hand in hand met relatie. Dus: ken elkaar. Begrijp elkaars wereld. Weet wie erachter een pand zit.”

Kimberley: “Wij vragen daarom standaard: kennen jullie de eigenaren? Wie zijn het? Is het een lokale eigenaar, een belegger, een maatschappij? Heb je ze één-op-één gesproken? Heb je al kennisgemaakt?” ▼

‘Er is contact geweest’ betekent in de praktijk soms maar één mailtje”

Peter de Jong

Expert Transformatie Winkelgebieden via Van der Bouw

Dus de oplossing is: ‘kom ook iets brengen’?

Kimberley: “Ja. Niet in de zin van cadeautjes, maar neem ze wel mee in het proces. Wat is de ontwikkelpotentie? Wat kan er wél? Wat wil je gaan doen de komende jaren, waarom is dat goed voor het centrum en hoe kun je elkaar daarbij helpen? Soms zit het ‘cadeau’ in iets kleins: het verruimen van een bestemmingsplan voor de eigenaar, een programma slimmer maken, een extra laag toevoegen. Dan verandert de rekensom.”

Peter: “Dit gaat ook over houding. Je moet snappen dat een vastgoedeigenaar naar rendement en risico kijkt. Anders praat je langs elkaar heen. En veel ondernemers steken hart en ziel in hun bedrijf. Die hebben jaren geknokt voor hun zaak. Dan is een brief op de mat met de mededeling dat je gaat renoveren niet voldoende. Daarbij komt: een centrum bestaat zelden uit één probleemlocatie.

Vaak zijn er meerdere plekken die met elkaar samenhangen: een supermarkt die wil verplaatsen, een plein dat opgeknapt moet worden en panden die leegstaan. Als je die los van elkaar bekijkt, loopt het vast. In samenhang ontstaat er vaak wél een oplossing.”

Wat doen jullie precies als een gemeente zich meldt?

Kimberley: “We beginnen met een intake. De Gemeente legt het vraagstuk op tafel. En wij stellen veel wedervragen. We willen scherp krijgen: wat is hier écht aan de hand? Soms blijkt halverwege het gesprek: hier heeft een gemeente nog niet over nagedacht. Dan geven we ‘huiswerk’ zodat ze een scherper verhaal kunnen neerzetten.

“Als het probleem eenmaal scherp is, dan kijken we: welke expertise is nodig? Financieel, juridisch, procesmatig, inhoudelijk. We koppelen een passende expert uit onze pool, doen realiteitschecks, begeleiden gesprekken en ontleden de knelpunten. Ook reiken we opties aan. De externe blik van een buitenstaander helpt vaak al enorm.”

Jullie rol als ‘de buitenstaander’: waarom werkt dat zo goed?

Kimberley: “Omdat wij niet in het dossier zitten. Niet in de historie. Niet in de irritaties. Daardoor zien we sneller patronen. En we kunnen dingen benoemen die intern gevoelig liggen. Soms durft niemand het te zeggen, omdat men elkaar al jaren kent. Kinderen zitten bij elkaar op school. Of ze moeten nog tientallen jaren samen verder werken. Dan ga je mogelijke conflicten vaak uit de weg.”

Peter: “Er was een gemeente die al twee jaar probeerde om met een partij tot afspraken te komen. Het liep stroef, het bleef hangen en het gesprek herhaalde zichzelf. Wij schoven één keer aan. We hebben hoogstens tien zinnen gezegd. Maar het gesprek eindigde positief. Er is getekend. Niet omdat wij het ‘geregeld’ hadden. Maar als buitenstaander kunnen wij dingen zeggen die intern lastig liggen. Bijvoorbeeld dat een plan financieel niet klopt, of dat een gemeente eerst zelf duidelijker moet kiezen wat ze wil met haar centrum.” ▼

Wat doet het Expertteam Transformatie Winkelgebieden?

Het expertteam biedt hulp aan alle gemeenten bij transformatie van binnenstedelijke winkelgebieden. We bieden onafhankelijke, ervaren experts aan om in te zetten bij het maatwerk van jouw gemeente. Geef aan wat jouw vraagstuk is en we plannen een vrijblijvend en gratis intakegesprek in. Hierna koppelen we je aan de juiste expert en kiezen we welke aanpak het beste bij jouw vraag past. Het intakegesprek, adviesgesprek en werksessies zijn gratis. Voor een langdurig traject (6-12 maanden) vergoedt het Rijk 2/3 van de kosten (cofinanciering). Benieuwd wat het Expertteam voor jou kan betekenen? Kijk op www.rvo.nl/onderwerpen/ettw voor meer informatie en vul daar het formulier in voor een gratis intake.

Hebben jullie ook voorbeelden waarin er geen oplossing kwam?

Kimberley: “Zeker. Soms ontdek je achteraf dat er al jaren iets speelt. Dan blijkt er al heel lang bonje rond een supermarkt, parkeren en de toegang tot een straat. Als het dan ook nog eens persoonlijk is geworden, dan zit het muurvast.”

Peter: “Wij maken het dan kleiner: ‘Oké, en waar kunnen we wél op helpen?’ Misschien is er een parkeerspecialist nodig die een analyse maakt. Of een procesadvies om het gesprek weer op gang te krijgen. Niet elk dossier bestaat uit één grote knoop. Soms zijn het vijf knopen. Dan beginnen we met de knoop die wél los kan. In veel centra speelt parkeren bijvoorbeeld een grote rol. Ondernemers vrezen omzetverlies, terwijl gemeenten juist ruimte willen maken voor groen of terrassen. Hier kunnen wij een rol als bemiddelaar of klankbord spelen.”

Jullie hebben ook koplopers gezien. Wat doen die anders?

Peter: “Koplopers kiezen richting. Ze hebben hun beleid en visie op orde. Ze bakenen af: dit is kernwinkelgebied, en daarbuiten gaan we niet nog meer winkels mogelijk maken maar investeren we in goede horeca, of mooie woningen.”

Kimberley: “En er zijn gemeenten die echt regie pakken. Zoals Rotterdam liet zien tijdens een van onze werkbezoeken: actief sturen, panden aankopen, slopen en nieuwbouwen waar nodig. Dat vraagt slagkracht. Het laat zien: als je koers kiest, leidt dat tot resultaat. Instrumenten als voorkeursrecht, inkoopstrategie, of een verhuisvergoeding kunnen daarbij helpen. Dan kun je als gemeente eerste koper zijn. Dat geeft je meer grip op wat er gebeurt met vastgoed.”

Wat moeten gemeentes vooral onthouden?

Kimberley: “Begin bij scherpte. Wat is het probleem precies? Wat speelt er écht? Wie heb je nodig? En heb je echt contact met de eigenaren?”

Peter: “Wees eerlijk over urgentie. Als intern iedereen denkt: de status quo is prima, dan kom je nergens. Dan kun je adviseren wat je wilt, maar zonder passie binnen de gemeente gebeurt er weinig. En bedenk: complexiteit is normaal bij dit soort opgaven. Het is niet raar dat het schuurt. Dus zet actief stappen, overdenk je visie goed en neem vastgoedeigenaren daarin mee.”

Kimberley: “Er is niet altijd een enorme ingreep nodig. Soms is één goede vraag genoeg om het gesprek te kantelen.”

5 dingen die je als gemeente vandaag kan doen

Maak je vraag kleiner en scherper. Wat wil je met je centrum? Wat is daarvoor nodig? Is dat realistisch?

Zorg dat je de eigenaren van de panden goed kent en bouw een relatie met ze op.

Ga 1-op-1 in gesprek met de hoofdrolspelers van je centrumgebied. Zij weten van de hoed en de rand, en kunnen je goed adviseren.

Kom niet alleen halen, maar bedenk wat jij kunt brengen. Heeft een eigenaar een breder bestemmingsplan nodig? Help ze daar dan mee. Zo creëer je andersom ook goodwill.