Op basis van cijfers over leegstandspercentages en de Retail Risk Index (RRI) gaven Gertjan Slob (directeur Onderzoek Locatus) en Mattijn Bezemer (directeur Insights for Action) in de publicatie ‘Lokale transformatie. Wat werkt wel? Wat werkt niet? hun visie op de ontwikkelingen in de afgelopen jaren in ons winkellandschap. Ook blikken zij vooruit, rekening houdend met de actualiteit van de coronacrisis. Deze analyse geeft glashard aan hoe belangrijk – juist nu – de transformatieopgave van ons winkellandschap de komende jaren zal zijn.
Door Gertjan Slob en Mattijn Bezemer
Het jaar 2019 was geen makkelijk jaar voor de retail. Opnieuw verlieten een aantal grote winkelketens het toneel zoals Intertoys en Sissy Boy, met natuurlijk als klap op de vuurpijl het vertrek van Hudson’s Bay uit Nederland. Dit heeft er onder meer voor gezorgd dat na een aantal jaren van dalende leegstand, vorig jaar de leegstand voor het eerst sinds 2015 weer is opgelopen. De leegstand steeg van 6,7% op 1 januari 2019 naar 7,3% op 1 januari 2020. Na jaren van voorzichtig herstel, waren we daarmee weer bijna terug op de piek (7,5%) van 2015.
De eerdergenoemde faillissementen waren daar deels debet aan, maar opvallend is dat de belangrijkste oorzaak de sluiting van ruim 2.000 zelfstandige winkeliers betrof. In de voorgaande jaren werden de panden van winkels die sloten gevuld met horeca, of de panden werden omgebouwd tot woning of kantoor. Na jaren van groei stagneerde de groei van horeca vorig jaar, net als de ombouw van winkels tot woning of kantoor. In de ontwikkeling van de leegstand zagen we ook nog een andere trendbreuk. De centra van de grootste steden van Nederland (zoals Amsterdam en Utrecht) hielden lang een zeer lage leegstand, maar juist in die plaatsen zagen we vorig jaar de leegstand het sterkst oplopen.
Risicoprofiel verslechtert
Met de Retail Risk Index (RRI) wordt gekeken naar het risico dat een retailpand op korte termijn zal sluiten. Uit deze index bleek dat het gemiddelde risicoprofiel van retailpanden steeds slechter werd en uiteindelijk uitkwam op het hoogste niveau sinds 10 jaar (net als de leegstandsontwikkeling). Ook hier zien we dat bijvoorbeeld het centrum van Amsterdam eind vorig jaar veel minder presteerde dan begin vorig jaar. Ook zien we een versnelde verhoging van de risico’s in de periferie, zoals Groningen, Friesland, Drenthe en Zeeland.
In 2019 hadden wij de verwachting dat de retailsector tussen nu en 2025 een krimp zou doormaken van ongeveer 5%. Op basis van alle bovengenoemde signalen hadden we de cijfers begin 2020 al naar boven bijgesteld, naar 7 tot 9%.
Gemeenten met een RetailDeal hebben vorig jaar meegedaan aan de Retailagenda-enquête over leegstand en transformatie. Daarvoor hebben de gemeenten data van Locatus ontvangen: het leegstandspercentage en de Retail Risk Index (RRI) in 2015 en 2019 per winkelgebied. Uit een analyse van deze gegevens blijkt de situatie in de Retaildealgemeenten vergelijkbaar met Nederland als geheel.
Hoge mutatiesnelheid
Een andere indicator die aangaf dat de retailmarkt vorig jaar verslechterende was de hoge mutatiesnelheid van winkels, en dan met name onder de zelfstandigen. Vorig jaar is bijna 15% van de zelfstandige winkeliers gestopt en is deels opgevolgd door (meestal) een andere zelfstandige, in hetzelfde pand. Deze hoge mutatiesnelheid zagen we ook in branches die nog wel groeiden zoals fitness, massagesalons en schoonheidssalons. Vaak is ook dat een indicator dat groeibranches tegen hun maximum aankomen. Dit lijken nog kansrijke branches maar de concurrentie is heel sterk. De ervaring leert dat minder goede ondernemers in deze branches het niet lang vol zullen houden.
Corona
In de eerste twee maanden van 2020 zagen we de ontwikkelingen van 2019 zich doorzetten. De leegstand bleef geleidelijk oplopen en er deden zich weer enkele kleinere faillissementen voor. In maart werd de wereld door corona echter heel anders. Alle horeca, en veel diensten moesten dicht, en iedereen moest zoveel als mogelijk thuisblijven. Dramatisch voor de meeste Nederlandse winkelstraten, met uitzondering van de supermarkten, versaanbieders en drogisten. Passantenaantallen in Nederlandse winkelstraten daalden met 80% ten opzichte van begin maart en veel grote retailers zoals H&M, de Bijenkorf en IKEA besloten hun deuren vrijwillig te sluiten. Nu vanaf begin mei de meeste winkels weer geopend zijn, beginnen de winkelstraten aan een eerste voorzichtig en heel bescheiden herstel. De horeca moest nog iets langer wachten en kon vanaf 1 juni weer met de nodige beperkende maatregelen van start.
Economische krimp
Veel fysieke retailers hebben dus maanden gehad van weinig of geen omzet, catastrofaal voor een sector die al in de problemen zat en vaak met kleine marges werkt. Met de versoepeling van de maatregelen zijn de problemen dan ook nog lang niet voorbij. Allereerst zullen veel bedrijven wel weer kunnen opstarten, maar alleen met kostbare aanpassingen. Daarnaast is een economische krimp van ongekende omvang voor de komende periode onvermijdelijk. Tot slot zijn mensen nog meer gewoon geworden met het online winkelen. Het onlinekanaal heeft veel marktaandeel gewonnen en wij verwachten dat dit deels blijvend zal zijn.
Weerspiegelingen
Dat is geen beeld waar wij, met een warm hart voor de Nederlandse winkelstraat, blij van worden. De komende jaren verwachten we dan ook dat er in een aantal branches harde klappen zullen vallen. Een aantal weerspiegelingen van ons op een rijtje
In de centra van grote en middelgrote steden zal de horeca zware klappen krijgen en zal ook de mode- en luxesector – zowel door de recessie als door de angst voor contact – het zwaar hebben. Kleding en mode zal naar verwachting nog meer online worden gekocht. Steden die veel buitenlandse toeristen trekken zullen het daarbij extra zwaar hebben.
Voor de kortere termijn zullen de hardste klappen vallen in de grote steden met een groot marktgebied. Het openbaar vervoer is nog steeds beperkt beschikbaar. Consumenten zullen daardoor uitwijken naar een beter bereikbaar alternatief dichtbij. Grote, met de auto slecht bereikbare steden zullen het dus moeilijker hebben dan goed bereikbare steden die zich meer op hun eigen regionale marktgebied richten. De trend van het afgelopen decennium dat het echte winkelen zich aan het clusteren is in de 20 à 30 grootste steden van Nederland, zou door corona dus wel eens kunnen gaan omkeren.
Grote aankopen als keukens en meubels is in crisistijd het eerste waar consumenten op bezuinigen. Meubelboulevards hadden veel leegstand tussen 2008 en 2015, met de economische groei van de laatste jaren zagen we hier een herstel. Met het gekelderde consumentenvertrouwen verwachten wij echter dat consumenten grote uitgaven zullen gaan uitstellen wat meubelzaken in de problemen zal gaan brengen.
De boodschappencentra zijn over het algemeen de positieve uitzondering. De sluiting van de horeca en het vele thuiswerken hebben een boost gegeven aan de supermarkten en verswinkels. Ook in het post-coronatijdperk, in crisistijd, geven consumenten minder uit aan eten en drinken, en dit treft vooral de horeca. In plaats van een bezoek aan een restaurant kopen consumenten luxere producten bij supermarkten en verswinkels om een diner thuis samen te stellen.
Mogelijkheden
Onze conclusie is dat in veel winkelgebieden de leegstand de komende één à twee jaar versneld zal oplopen. In winkelgebieden die nu al 15% of meer leegstand kennen kan dit spookstraten gaan opleveren. Geen prettig beeld, maar kan de overheid hier nu iets tegen doen? Oplossen is te ambitieus, maar er zijn in onze ogen zeker mogelijkheden.
- Wees soepele met regels
Wees allereerst soepel met de regels. Horeca zal het de komende tijd vooral op het terras moeten verdienen, biedt dus tijdelijk – waar mogelijk – meer terrasruimte. Kappers, schoonheidssalons, maar ook veel winkels kunnen minder klanten tegelijk binnen hebben. Een verruiming van de openingstijden kan dan deels een oplossing zijn, wees ook daar dus flexibel in. Denk tot slot goed na over de gemeentelijke heffingen. - Maak winkelgebieden compacter
Al jaren zijn er initiatieven om winkelgebieden compacter te maken. Gemeentes die daar al mee bezig zijn moeten daar nog sterker op inzetten, gemeentes die dat nog niet doen, ga aan de slag. Flexibel bestemmen op plekken die zich daar voor lenen wordt nog meer een noodzaak. Veel leegstand is geen prettig vooruitzicht, maar zorgt wel voor een daling van de winkelhuren. Voor vastgoedpartijen wordt een andere invulling dan retail weer aantrekkelijker. Leegstand biedt daarmee dan ook weer kansen om panden eerder en sneller een andere invulling te geven. - Zorg voor een gelijk speelveld tussen online en offline.
De fysieke retail is vanuit jarenlang beleid gebonden aan veel regels. Een winkel mag een klant geen gratis tasje geven terwijl een internetaankoop soms in de meest overbodige hoeveelheid verpakkingsmateriaal wordt aangeboden. Privacyregels verbieden vrijwel elk persoonlijk contact tussen een winkel en haar klanten, terwijl Internetwinkels redelijk vrij kunnen mailen met hun klanten. Fysieke retailers hebben te maken met hele strakke laad-en-lostijden terwijl Picnic en Coolblue zelfs op zondagavond mogen bezorgen. - Cluster publieke voorzieningen in het centrum.
Zo lang als er steden zijn, is het centrum van zo’n stad de plek waar mensen bij elkaar komen. In de loop van de geschiedenis is de reden van dat bij elkaar komen meerdere keren veranderd, van vermaak, religie, overheidszaken, markten enzovoort. In de tweede helft van de vorige eeuw is winkelen de dominante reden geworden. De laatste jaren is die dominantie echter terrein aan het verliezen, recreëren wordt belangrijker maar voor een toekomstig levendig stadscentrum zijn meer ontmoetingsfuncties wenselijk. Niet-commerciële publieke voorzieningen die de afgelopen decennia naar de periferie van de stad zijn verwezen, zouden dus weer terug de stad in moeten komen.
Voor de winkelstraten dient zich een zware periode aan, zoveel is duidelijk. De oplossing is niet om bij de pakken te gaan neerzitten, maar juist om met zijn allen de schouders eronder te zetten en de Nederlandse winkelstraten te gaan omvormen tot multifunctionele centra waar ook gewinkeld wordt en waar gezellige horeca en publieke diensten een functie hebben naast een breed scala aan andere voorzieningen die zorgen dat mensen bij elkaar komen.
De opmerking die je op dit moment veel hoort: ‘never waste a good crisis’ geldt dus zeker ook voor de Nederlandse winkelstraat.
Meer informatie
- De Retailagenda en DNWS hebben een raamwerk opgesteld om binnensteden – en winkelgebieden te helpen met de transitie toekomstbestendig te worden. Bekijk hier de handreiking.
- Lees ook deze blog van Locatus: Passantententelling nog lang niet op pre coronaniveau.