Lokale vastgoedinvesteerders krijgen vaak net iets meer voor elkaar dan grote institutionele beleggers. Joost Konings van Koningvest Vastgoed is gevestigd in Roosendaal en vertelde tijdens PROVADA 2024 welk voordelen lokale betrokkenheid met zich meebrengt. Pascal Hendriks, projectleider bij de gemeente, sloot bij het gesprek aan.
Eigenaar/directeur Joost Konings van Koningvest Vastgoed bezit in Roosendaal zes grote objecten. In totaal komt dat neer op zo’n 350 woningen. Blikvangers zijn onder meer de voormalige City Bioscoop, die nu plek biedt aan 35 lofts voor starters en 11 woon-werk appartementen voor de ondernemende millennial. Dan is er nog het voormalige Stadsarchief aan De Markt, en vorige maand werd het startschot gegeven voor project KadeR. Dit voormalige muziekcentrum wordt het komende jaar omgetoverd tot een uniek stukje Roosendaal met 45 studio’s voor starters op de woningmarkt.
Konings kent de gemeente als geen ander, en omgekeerd is dat ook het geval. Welke voordelen biedt dat?
“Je werkt vanuit een vertrouwensrelatie met de gemeente. Dat maakt het makkelijk om te schakelen”, aldus Konings. Iets wat Pascal Hendriks, projectmanager Team Ruimtelijke Ontwikkeling bij gemeente Roosendaal, volmondig kan bevestigen. “De lijnen zijn kort en je pingpongt snel heen en weer.”
Welke kansen heb je als lokale belegger ten opzichte van een landelijke investeerder?
Konings: “Institutionele beleggers hanteren rapporten over onder andere demografische ontwikkelingen, maar lokaal, in een buurt of centrum, wijk je vaak op punten af van het landelijke gemiddelde. Daar liggen voor een lokale investeerder de kansen. Een grote partij zal die niet snel zien. Zo heb je als lokale speler goed op het netvlies wat de risico’s zijn, en durf je ook eerder en sneller een stap te zetten. Dat biedt ook voordelen voor de gemeente.
Voor een institutionele belegger kan het lastig zijn om met lokale parameters te werken. Een parameter als de huurprijs kan voor grote partijen tegenvallen, ze krijgen het dan niet rond gerekend. Het verschil tussen een institutionele belegger en een lokale partij is de planoptimalisatie. Daarbij gaat het om ‘fijne’ dingetjes, zoals rekening houden met de plaatselijke beroepsbevolking en het inkomensniveau. Een lokale speler kan daar makkelijker rekening mee houden.
Heb je dat zelf ook ervaren?
Konings: “Het voormalig Stadsarchief is zo’n voorbeeld. Een grote partij kreeg dat niet rond. Wij kregen vervolgens de kans om het over te nemen en konden het wel rendabel maken. Het is nu onlangs getransformeerd tot een duurzaam wooncomplex met 34 high end huurappartementen.”
Heb je eigenlijk wel grote beleggers nodig bij de aanpak van een centrum?
Konings: ”Kleinere vastgoedpartijen hebben vaak meer slagkracht. Het is een andere manier van ondernemen dan landelijke partijen doen. Wij nemen zelf de besluiten en risico’s, dat hoeft niet via commissies en dergelijke die daar over moeten oordelen. Dat neemt niet weg dat je elkaar goed zou kunnen versterken, al is dat voor ons op dit moment -nog- niet aan de orde.”
Met grote en kleinere investeerders ligt versnippering op de loer. Is het belangrijk voor een gemeente dat ondernemers verenigd zijn?
Hendriks: “De visie op de Roosendaalse binnenstad is in 2014 opgesteld door Riek Bakker. Toen is er ook een aanpak voor de openbare ruimte ontwikkeld. Als gemeente bezitten we niet veel vastgoed meer, wel zijn we eigenaar van de openbare ruimte. Die moet je goed inrichten om te zorgen voor een levendig centrum. We kijken steeds naar wat vraagt de tijd en wat is het beste besturingsmechanisme. Nu zijn we bezig met het opzetten van een Biz, zodat we meer aan ondernemers kunnen overlaten. Denk dan als zaken als het plaatsen van bloembakken, vuil ophalen en het instellen van een emissiezone.”
Lukt het gemeente Roosendaal om ook de kleinere investeerder mee te krijgen met alle plannen? Hoe doe je dat?
Hendriks: “Zorg dat je een visie hebt en die communiceert. Wij hadden met versnipperd eigendom te maken bij de Dr. Brabersstraat, nabij de voormalige V&D. Die eigenaren hebben we bij elkaar gebracht. Dat was een heel uiteenlopend gezelschap. Met zo’n bijeenkomst plant je een zaadje, dan gaan eigenaren nadenken en meedenken. Er zijn er altijd die opstaan en een voortrekkersrol pakken en zo de rest op sleeptouw nemen. Dan ga je daadwerkelijk resultaat krijgen. We hebben ons nu voorgenomen om zo’n bijeenkomst vaker en per straat te gaan doen.”
Zijn er als lokale investeerder ook barrières in het contact met de gemeente?
Konings: “Als lokale partij begrijp je de plaatselijke cultuur goed. Werkt de gemeente met een partij van buiten, dan zie soms dat vreemde ogen dwingen, dan kan er soms iets meer. Daar moet je als lokale speler voor jezelf alert op zijn. Een ander punt is dat gemeente en vastgoed niet altijd dezelfde taal spreken. Het belang van vastgoed is veel breder en heeft met veel meer componenten te maken. Voor de gemeente telt het project, maar wij hebben te maken met de markt, wetgeving, financiën, kostenstijgingen etc. Dat heeft de gemeente niet altijd goed op het netvlies”.
En verder?
Konings: “Wisselingen bij de gemeente zijn wel eens lastig omdat je dan weer overnieuw moet beginnen met het contact op te bouwen. Aan de andere kant gaat dat ook weer snel omdat je een gezamenlijk belang hebt: namelijk de stad een impuls geven.
Heb je tips voor een goede samenwerking tussen gemeenten en vastgoed?
Konings: “Zoek elkaar op, ook de grote partijen, want er is genoeg aan projecten te verdelen. Tegen gemeenten wil ik zeggen: durf die visie naar buiten te brengen. Investeerders wil ik meegeven: spreek duidelijk uit wat je doelen en wensen zijn.”