Roosendaal kampt al jaren met structurele winkelleegstand. Om die aan te pakken, presenteerde de gemeente in 2022 ‘Het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal’. In 2023 is het uitvoeringsprogramma ROOS gestart, waarbij voor een deel van het gebied subsidie beschikbaar is van Impulsaanpak winkelgebieden. In totaal gaat maar liefst een kwart van de binnenstad op de schop, maar er blijven ook nu nog vragen en uitdagingen. Wouter Wille van de gemeente Roosendaal en Elles Aertsen van de provincie Brabant lichtten op het Retailagenda Wintercongres 2023 de plannen toe en gingen over mogelijke aanpakken in gesprek met bezoekers in de zaal.
De provincie Brabant heeft voor het kernwinkelgebied van Roosendaal in december 2022 met de gemeente een samenwerkingsagenda afgesloten. Het kernwinkelgebied maakt daar substantieel onderdeel van uit. Binnen die samenwerking zijn gemeenten en provincie gelijkwaardige samenwerkingspartners.
Aertsen: “Het is in het belang van de provincie om de ontwikkeling van vitale, duurzame en toekomstbestendige steden te stimuleren en mogelijk te maken. Daarvoor hebben we nu projecten lopen met twaalf steden in Brabant. Dat doen we door richting geven, bewegingen stimuleren en mogelijk maken. Voor het richting geven hebben we een commissie voor stedelijke ontwikkeling ingesteld die aan de voorkant gaat adviseren en monitoren. Bewegingen stimuleren en mogelijk maken gebeurt vanuit onze samenwerking echt in de gemeente zelf. Vanuit de provincie zetten we daarvoor financiële middelen in om bijvoorbeeld goede onderzoeken te doen, een projectleider in te huren of door risicovol investeren binnen ons woningprogramma.”
Centrumvisie Roosendaal
Aertsen lichtte op het congres de centrumvisie en het ontwikkelplan toe. De samenwerkingsagenda is gericht op kwaliteitsverbetering en verbetering van de leefbaarheid van de binnensteden, waar duurzaamheid een wezenlijk onderdeel van is. De centrumvisie van de gemeente Roosendaal is gebaseerd op drie grote veranderingen:
- van winkelstad naar stad voor wonen en ontmoeten (veel meer een gemixte functie),
- van autostad naar gezonde stad (hoogwaardig leefklimaat met meer woningen en goede bereikbaarheid),
- van versteende stad naar een groene stad (verbinden van de bestaande groenstructuren vanuit oog van klimaatadaptatie en leefbaarheid).
Ontwikkelplan
Het ontwikkelplan van de gemeente Roosendaal is gebaseerd op vier principes voor het versnellen van de drie veranderingen:
- cultuur en erfgoed (de identiteit van de stad als katalysator voor het opwaarderen van de binnenstad),
- meer natuur in de stad (verbonden groenstructuren met plekken waar je elkaar kunt ontmoeten),
- elk gebied een passende invulling (de beste plekken bepalen voor verschillende functies en zorgen dat die gebieden die goed met elkaar in verbinding komen),
- duurzame mobiliteit (een ‘5 minuten stad’ waarin alle voorzieningen vanaf iedere plek binnen vijf minuten bereikbaar zijn, het liefste lopend of te fiets).
Herkenbaar kernwinkelgebied
“De binnenstad moet de huiskamer van de stad worden waar de openbare ruimte en de voorzieningen op aangepast zijn”, zegt Aertsen. “Onderdeel daarvan is een heldere afbakening van het kernwinkelgebied. Dit is echter is nog niet definitief bepaald. Het kernwinkelgebied wordt hoe dan ook een stuk kleiner. In totaal wordt een kwart van het kernwinkelgebied, wat zich vertaald in 18 duizend vierkante meter winkelruimte, uit de markt gehaald en gesaneerd.
Woningen in plaats van winkels
In het gebied van het ‘rondje Roosendaal’ worden totaal 1500 tot tweeduizend woningen toegevoegd. Dat is onder meer op plekken van voormalige winkels, waarbij in de hoogte wordt gebouwd. Bereikbaarheid en parkeren wordt gegarandeerd door de aanleg van een hele grote ondergrondse parkeergarage, waarbij wordt gekeken of die van twee kanten toegankelijk is te maken. “Op die manier moet het kerngebied van Roosendaal de ‘place to be’ worden. Samen met de stad wordt gekeken wat dat inhoudt en hoe daar invulling aan kan worden gegeven”, aldus Aertsen.
Sleutelprojecten met dilemma’s
Wille: “Inmiddels hebben we een jaar ervaring met een aantal sleutelprojecten in Roosendaal. Dat zijn het voormalige V&D-pand en Dr. Brabersstraat, het Cultuurplein, de Biggelaar en het zogenaamde Jan Snelpand. Voor de transformatie van het V&D-pand en de Dr. Brabersstraat heeft Roosendaal een financiële bijdrage gekregen uit het subsidieprogramma Impulsaanpak Winkelgebieden van het Rijk. Het V&D-pand wordt gesloopt en helemaal herbouwd in houtbouw met circa 170 woningen. De Dr. Brabersstraat waar het V&D-pand aan ligt moet een woonstraat worden met veel groen.”
Vastgoedeigenaren in beweging brengen
“De Dr. Brabersstraat bestaat uit een aaneenschakeling van panden uit de jaren ’60 van de vorige eeuw met allemaal aparte eigenaren. Wij willen daar woningen van maken, maar zijn nog in gesprek met verschillende eigenaren. De een staat er heel anders in dan de ander. Hoe breng je al die verschillende eigenaren in beweging?” Vanuit de zaal komen daarop verschillende reacties. Het gesprek aangaan en aan relaties bouwen wordt als heel belangrijk gezien. Dat kan eventueel ook middels een met subsidie ingehuurde vastgoedexpert als objectieve externe. Zolang er maar toekomstperspectief is en voorzienbaarheid wordt gecreëerd, vooral ook voor winkeleigenaren. Een optie kan zijn om mensen te verplaatsen of als gemeente vastgoed aankopen om een beweging te kunnen maken.
Flexibel meebewegen
Eigen inbreng vanuit de gemeente wordt door de bezoekers als erg belangrijk gezien, maar ook de flexibiliteit om mee te bewegen met de omstandigheden en creativiteit die je onderweg tegenkomt. Zolang je maar wel vasthoudt aan goede uitgangspunten. De gemeente heeft immers ook geen instrument om iets tegen te houden en moet op basis van goede argumenten vastgoedeigenaren proberen te overtuigen. Daarbij is één ding van belang: voelt de eigenaar urgentie om iets te doen. Wille: “Wij hebben ook ervaren dat het traject enorm intensief is. Je moet de mensen echt leren kennen. We hebben perspectief gecreëerd door de bestemmingen aan te passen en we hebben een geweldig vliegwieleffect door het V&D-pand. Daardoor zien we beweging ontstaan binnen en buiten het kerngebied.”
Het Jan Snelpand
Op het einde van het kernwinkelgebied in Roosendaal staat nog een wat problematisch pand: het Jan Snelpand in de Raadhuisstraat. Hier zat decennialang de ijzerwarenhandel van Jan Snel tot aan diens overlijden eind 2019. Wille: “We hebben alle mogelijke opties besproken, maar wij willen wel commerciële ruimte onderin het pand. Als je een nieuwbouwpand neerzet dan krijg je echter ook nieuwbouwhuurprijzen. Ik heb een hele goede eigenaar/ontwikkelaar die wel wil, maar we krijgen het niet rond. Hoe doe je dat?”
Dit probleem blijkt in meer kerngebieden te spelen. Vanuit de zaal wordt de vraag geopperd, waarom er zo nodig een winkel moet komen. Het advies is om eerst goed te kijken naar de gewenste functie, daar een gebruiker bij te zoeken en een businesscase te maken. Niet om vanuit een ideaalbeeld commerciële ruimte te creëren als daar geen gebruiker voor is. Ga eerst op zoek naar die gebruiker. Wille vindt dat een hele terechte opmerking: “Wij willen graag een winkelrondje maken, het is een soort beleidswens.” Om dat toch mogelijk te maken wordt vanuit de zaal de suggestie gedaan om via gunning een beweging te krijgen. Dat kan mogelijkheden bieden om de stad zo te programmeren dat het een logisch geheel wordt.
Programma Impulsaanpak winkelgebieden
Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) stelt met de Impulsaanpak Winkelgebieden 100 miljoen euro beschikbaar verdeeld over vier openstellingsrondes. Ook het delen van kennis en geleerde lessen is onderdeel van de regeling. Einddoel is meer binnenstedelijk winkelgebied met een stevige, sociale en economische basis dat aantrekkelijk is voor bewoners en bezoekers. Neem voor vragen of opmerkingen contact op via iw@rvo.nl.
Gaat uw gemeente een winkel-of kerngebied herstructureren en transformeren in een samenwerkingsverband met private partijen? Dan kunt u hiervoor financiële ondersteuning aanvragen via de Specifieke uitkering Impulsaanpak winkelgebieden. De vierde en laatste aanvraagronde is van 21 mei tot 1 juli 2024. Kijk hier voor meer informatie.