Terwijl het aantal leegstaande panden in veel Nederlandse binnensteden terugloopt – soms zelfs flink – is de strijd tegen leegstand in het centrum van Roosendaal nog volop gaande. Met welke vraagstukken worstelt deze middelgrote Noord-Brabantse stad en wat voor oplossingen hebben betrokken partijen voor ogen? En welke rol speelt de Impulsaanpak Winkelgebieden daarin?
Op het eerste oog heeft de Roosendaalse binnenstad zowel inwoners als bezoekers genoeg te bieden. Panden met fraaie gevels springen in het oog, verstopte steegjes en pleintjes wisselen elkaar af en de Passage – een overdekt winkelcentrum in Venetiaanse stijl – doet een bruisende winkelstad vermoeden. Maar wie een rondje door het centrum loopt en beter kijkt, ziet nog veel leegstand en weinig winkelend publiek in de straten. Die situatie heeft zijn oorsprong.
Van leegstand tot verloedering
Net als veel middelgrote steden in Nederland zag ook Roosendaal door de financiële crisis rond 2008 en de opkomst van online winkelen steeds meer retailers uit het centrum vertrekken. Zo werd de binnenstad steeds minder levendig en op het oog minder aantrekkelijk. Toen de leegstand structureel werd en ook verloedering en onveiligheid dreigden, werd het probleem zichtbaar én voelbaar voor de stad.
Groener en compacter
De gemeente greep de situatie aan om de binnenstad onder handen te nemen. Zo ontstond in 2014 het plan ‘Hart voor de binnenstad’. Onder leiding van stedenbouwkundige Riek Bakker besloot de gemeente in samenspraak met pandeigenaren, ondernemers en bewoners om de retail en horeca in de binnenstad compacter te maken en leegstaand vastgoed te vullen met andere functies – vooral wonen. Ook moest er meer groen komen en moesten voetgangers en fietsers zoveel mogelijk voorrang krijgen ten opzichte van auto’s.
Specifieke uitdagingen
Al snel dienden zich uitdagingen aan die om flexibiliteit en maatwerk vroegen. Zo bleek het voormalige V&D-complex in zijn bestaande vorm ongeschikt voor een transformatie naar woningen, zoals de gemeente had gehoopt. De keuze viel daarom op sloop en nieuwbouw van woningen. De Dr. Brabersstraat, die ook tot het kernwinkelgebied behoort maar waar de winkelpanden nu nagenoeg leeg staan, zal in zijn geheel worden omgevormd tot woonstraat. Voor de Laan van Brabant in het centrum, waar vooral veel grote kantoorpanden staan, stelt de gemeente samen met de vastgoedeigenaren een nieuwe visie op.
Proeftuinen-aanpak
Een speerpunt van de gemeente is het meenemen van bewoners in de plannen, zeker gezien de nadruk op wonen. Tekenend is de zogenaamde proeftuinen-aanpak. Naar aanleiding van een reeks praktische maatregelen in de binnenstad, bijvoorbeeld het vervangen van parkeervakken door tuintjes, gaat de gemeente in gesprek met direct omwonenden. Met als centrale vragen: wat doet zo’n ingreep met een straat? Is het een verbetering of niet? De ervaringen dienen als leerstof voor verdere planvorming. Door het verbinden van de proeftuinen ontstaat langzaam één ‘loper’, die een impuls geeft aan een groter gebied.
Iedereen betrekken
Om heel Roosendaal bij de transformatie van de binnenstad te betrekken, houdt de gemeente haar inwoners op de hoogte van elke nieuwe stap in het omvormingsproces. De informatie komt veelal in hapklare brokjes en bestaat vooral uit beeld en video, zodat de plannen – die voor veel mensen abstract aanvoelen – meer gaan leven. Alle planvorming en communicatie vraagt flink wat capaciteit van de gemeente; een ambtelijk kernteam is dagelijks met het vraagstuk bezig en de gesprekken die zij voeren, duren soms lang. Door samen met alle betrokken partijen ideeën en oplossingen te verkennen, ontstaat wel draagvlak en een plan dat voor iedereen werkt. De transformatie van de Roosendaalse binnenstad krijgt de laatste jaren steeds meer vorm. Ter opvolging van het plan Riek Bakker werd in 2022 het ‘Rondje Roosendaal’ opgezet. Deze wandelroute door het centrum voert langs diverse plekken die de stad typeren en waar de transformatie van een a place to buy naar a place to be and meet zijn beslag krijgt.
Onrendabele top en realisatiekosten
In augustus 2022 kreeg Gemeente Roosendaal met de eerste aanvraagronde subsidie toegekend vanuit de Impulsaanpak Winkelgebieden. De subsidie dient voor het omvormen van de Dr. Brabersstraat van een winkelstraat naar een woonstraat en voor de omvorming van het naastgelegen busstation tot een hoogwaardige verblijfsomgeving met veel groen. Ook voor bijkomende kosten van aanpassingen in de openbare ruimte – denk aan het omvormen van pleinen, herbestrating en de aanleg van groenvoorzieningen – biedt de regeling in Roosendaal uitkomst. Tot slot helpt het geld bij het opvangen van de zogenaamde onrendabele top: het negatieve verschil tussen de realisatiekosten voor de aanpassing van woningen en ander vastgoed en de waarde ervan na afloop.
Leerpunten
Wat kunnen andere gemeenten leren van de Roosendaalse aanpak? Allereerst blijkt de gedachte achterhaald dat de markt het ‘wel alleen kan’ bij de transformatie van binnensteden. Gemeentes moeten van planvorming tot uitvoering samenwerken mét de markt. Daarbij is een duidelijke visie belangrijk, maar moet ook ruimte zijn voor kritiek en alternatieve ideeën. Bij een impasse moeten gemeentes zelf ook stappen durven zetten, bijvoorbeeld door het aankopen van een pand of het investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte.
Een tweede leerpunt is het herontdekken en omarmen van de eigen identiteit om onderscheidend te zijn, zoals het ‘Rondje Roosendaal’ beoogt. Wat kenmerkt een stad en regio? Bewoners en bezoekers moeten het karakter van een stad en regio in het centrum voelen. Retailers zijn daar ook welkom, zolang hun aanwezigheid bij de stad en in het straatbeeld past.
Ondersteuning door de Impulsaanpak Winkelgebieden
Gemeente Roosendaal krijgt sinds augustus 2022 financiële steun van de Impulsaanpak Winkelgebieden, een subsidieregeling voor de herstructurering en transformatie van winkelgebieden in gemeenten met veel leegstand in hun binnenstad. Om aanspraak te kunnen maken op de regeling, moeten gemeenten een projectaanvraag indienen. Samen met private investeerders gaan ze een samenwerkingsverband aan, waarna ze zeven jaar de tijd krijgen om hun project af te ronden. Niet alleen gemeenten, maar ook private investeerders en andere partijen kunnen dus van de Impulsaanpak Winkelgebieden profiteren.
Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) stelt met de Impulsaanpak Winkelgebieden 100 miljoen euro beschikbaar verdeeld over vier openstellingsrondes. Ook het delen van kennis en geleerde lessen is onderdeel van de regeling. Einddoel is meer binnenstedelijk winkelgebied met een stevige, sociale en economische basis dat aantrekkelijk is voor bewoners en bezoekers.
Neem voor vragen of opmerkingen contact op via iw@rvo.nl.