3. Juridische borging saneren plancapaciteit

Inhoud handreiking:
Startpagina, 1. Inventarisatie plancapaciteit, 2. Beleidsborging wegbestemmen, 3. Juridische borging saneren plancapaciteit

Saneringsstrategie

Om ongewenste en niet gebruikte plancapaciteit daadwerkelijk te gaan saneren moet de beleidskeuze (waar wel en waar niet) juridisch worden uitgewerkt in een aanpak voor het (op termijn) wegbestemmen van de harde plancapaciteit (zie ook Begrippen). Het is over het algemeen aan te raden om niet ineens alle ongewenste en ongebruikte plancapaciteit te saneren. Enerzijds is dit een grote en complexe opgave, die veel capaciteit van het ambtelijk apparaat zal vergen. Anderzijds kan dit tot veel vertraging leiden, omdat er vanuit verschillende locaties en branches bezwaren kunnen komen wat een snelle sanering in de weg staat. Ons advies is om alle mogelijkheden in beeld te brengen (zie inventarisatie) en vervolgens een gefaseerde aanpak op te stellen, aan de hand van de in het beleid opgenomen prioritering.

Deze aanpak kan gebruikt worden om voor de planning van de juridische sanering. Uiteraard is het mogelijk dat trajecten hierbij (deels) parallel lopen. Zo kan men er bijvoorbeeld voor kiezen om eerst de ongewenste supermarktmogelijkheden aan te pakken en parallel daaraan ook te starten met een traject om op bepaalde locaties de mogelijkheden te saneren. Het inschatten van een mogelijke risico op snelle en ongewenste invulling (risico’s op korte termijn), het effect van deze ongewenste invulling op de structuur en de sturingsbehoefte van de gemeente zijn hierbij belangrijke afwegingen. Daarnaast kan het een overweging zijn of het juridisch gezien een ‘eenvoudige’ sanering is of juist wat lastiger. Bepaal dit aan de hand van de wijze van bestemmen.

Er kan grofweg worden gekozen voor een de volgende typen fasering/prioritering:

Nadat de opgave en prioritering bekend zijn, kan men het juiste juridische instrument bepalen.

Instrumenten

Er zijn globaal drie instrumenten waarmee plancapaciteit gesaneerd kan worden. Daarnaast is het mogelijk om – vooruitlopend op de daadwerkelijke vaststelling van het bestemmingsplan – een zogenaamd voorbereidingsbesluit te nemen. Met een dergelijk besluit wordt voorkomen dat zich voor vaststelling van het bestemmingsplan ontwikkelingen voordoen, die men juist met dit bestemmingsplan beoogt te voorkomen. De bestaande situatie wordt in feite ‘bevroren’.

Voorbereidingsbesluit

Wanneer? Als er aanleiding is om te denken dat er zich (op korte termijn) ongewenste ontwikkelingen voor zullen doen. Ook kan het een communicatieve functie hebben, waarmee men aangeeft bezig te zijn met de voorbereiding van een bestemmingsplan op dit onderdeel.
Wat? Voorafgaand aan een bestemmingsplan kan een voorbereidingsbesluit genomen worden voor een termijn van 1 jaar (geen verlenging mogelijk). Er is geen bezwaar of beroep mogelijk tegen dit besluit.
Wie? De gemeenteraad kan een voorbereidingsbesluit vaststellen.
Hoe? Door terinzagelegging van dit besluit (art. 3:42 Algemene wet bestuursrecht is van toepassing), bekendmaking in de Staatscourant en langs elektronische weg.
Waarom? Hiermee worden ongewenste ontwikkelingen die mogelijk zijn op basis van het bestemmingsplan, voorkomen.

1. Integrale bestemmingsplanherziening

Bij een ‘regulier(e)’ integrale bestemmingsplan(herziening) wordt het juridisch-planologisch kader met regels, verbeelding (plankaart) en toelichting opnieuw integraal bekeken en vastgesteld, waarbij alleen regels en verbeelding juridisch bindend zijn. Dit vervangt het voorgaande planologisch regime volledig.

Voordelen Nadelen
+ eenvoudig raadpleegbaar (burgervriendelijk, want alles op 1 plek) – Alle aspecten van het bestemmingsplan staan opnieuw open voor bezwaar en beroep, alsmede voor politieke discussie
+ als men toch voornemens is om het bestemmingsplan aan te passen, kan dit gecombineerd worden met de sanering – (Opnieuw) onderbouwen van alle aspecten van het bestemmingsplan
– Duurder dan andere alternatieven vanwege complexer traject
– Grotere groep belanghebbenden

2. Veegplan

Een veegplan is een bestemmingsplan waarbij vaak geen sprake is van een aaneengesloten gebied, maar van verschillende specifieke locaties die bij elkaar ‘geveegd’ worden. Het veegplan vervangt het voorgaande plan voor die delen volledig.

Voordelen Nadelen
+ alleen voor die locaties die aanpassing behoeven – ‘lappendeken’ van plannen
+ om een lappendeken aan plannen te voorkomen, kan er een geconsolideerde versie gemaakt worden (na vaststelling) – De gehele regeling van die locatie is opnieuw vatbaar voor bezwaar en beroep
+ goedkoper dan reguliere herziening – Duurder dan parapluplan

3. Facet- of paraplubestemmingsplan

Een parapluplan (ook wel facetbestemmingsplan genoemd) is een thematische herziening van één of meerdere vigerende bestemmingsplannen op 1 onderdeel of facet integraal te herzien, door op dat punt de regeling aan te passen en/of aan te vullen. Voor het overige blijft de vigerende regeling van het integrale bestemmingsplan in tact. Er wordt dus in feite een ‘extra laag’ aan het vigerende bestemmingsplan toegevoegd of herzien.
Klik hier voor meer informatie over hoe je een facet bestemmingsplan kunt opstellen

Voordelen Nadelen
+ alleen wijziging van een deel van de regeling, bezwaren blijven dan ook beperkt tot die wijziging. Rest van de regeling staat niet ter discussie – Niet mogelijk bij beheersverordeningen. Bij oudere, analoge plannen moet er een apart plan gemaakt worden.
+ mogelijkheid om geconsolideerde versie te maken (na vaststelling) – Burgeronvriendelijk, want er kunnen meerdere plannen voor 1 locatie gelden

Hoe pak je het saneren binnen deze instrumenten aan?

Binnen een regulier bestemmingsplan, een veegplan of een facet/parapluplan, kan men op diverse wijzen omgaan met de wijze van saneren. Het is daarbij mogelijk om binnen hetzelfde plan op verschillende locaties op een andere wijze planologische mogelijkheden te saneren. Dit is afhankelijk van de concrete omstandigheden van de situatie en van de mogelijkheden die de vigerende bestemming biedt.

Wijze van bestemmen: Er moet op maat gekeken worden op welke wijze men de plancapaciteit wil saneren/reduceren. Grofweg bestaan er de volgende opties:

  1. Gehele herbestemming (invulling met alternatieve functies).
  2. Schrappen van de functie binnen de bestemmingsomschrijving (alleen indien sprake is van een bredere bestemming).
  3. Uitsterfconstructie (na verloop van tijd vervalt de ongewenste functie, met toepassing wijzigingsbevoegdheid of van rechtswege).
  4. Herbestemming met wijzigingsbevoegdheid om binnen bepaalde termijn terug te gaan naar oorspronkelijke bestemming (als men direct het bestemmingsplan in procedure wil brengen, zonder ‘wachttijd’).
  5. Het reduceren van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming, o.a. door inperking van m2 of branchebeperkingen op te leggen (bijv. niet overal supermarkten toestaan). Aandachtspunt hierbij is dat niet alle soorten beperkingen mogelijk zijn in het kader van de Dienstenrichtlijn en dat deze op de juiste wijze onderbouwd moeten zijn.

Overigens is het ook het overwegen waard om in de saneringsregeling ook de bestaande wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden voor detailhandel onder de loep te nemen. Ook al is dit geen harde plancapaciteit, door deze te schrappen wordt wel een duidelijk signaal afgegeven dat het bevoegd gezag niet voornemens is om deze te gaan passen. Het voorkomt ook vervelende motiveringskwesties als er aanvragen binnenkomen voor toepassing van deze bevoegdheden.
(Scroll om alle kolommen van de tabel te bekijken naar links of download de pdf).

Wijze van wegbestemmen Toelichting Voordelen Nadelen Advies Voorbeeld
Herbestemming Invulling met alternatieve functie + biedt direct perspectief aan de locatie (afhankelijk van nieuwe bestemming) – Alternatieve bestemming moet gevonden worden en haalbaarheid daarvan moet onderbouwd zijn
–  Langduriger proces i.v.m. afstemming eigenaar
Dit is vooral een goede methodiek voor het gericht ingrijpen op specifieke probleemlocaties, omdat het gekoppeld kan worden aan een degelijk proces met de eigenaar die ook meteen perspectief krijgt. Maatwerk
Herbestemming met wijzigingsbevoegdheid Herbestemmen naar andere functie met wijzigingsbevoegdheid om binnen bepaalde termijn (bijv. 3 jaar) terug te gaan naar oorspronkelijke bestemming + als men direct het bestemmingsplan in procedure wil brengen, zonder ‘wachttijd’ om voorzienbaarheid te creëren –  opnieuw haalbaarheid aantonen bij toepassing wijzigingsbevoegdheid (waaronder Ladder) Deze methode is bruikbaar als er snel ingrijpen gewenst is. Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen en en daarmee nieuwvestiging van een supermarkt mogelijk maken, onder de volgende voorwaarden: (ntb)
Schrappen functie Schrappen functie in bestemmingsomschrijving + meest eenvoudige manier om te reduceren
+ locatie houdt ontwikkelingsmogelijkheden
–        Alleen mogelijk bij bredere bestemming (Centrum / Gemengd) Dit is een goede methode om op grotere schaal snel te kunnen saneren. De voor ‘centrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. detailhandel [schrappen];
b. zakelijke en maatschappelijke dienstverlening;
c. horeca;
een en ander met de daarbij behorende voorzieningen.
Uitsterfconstructie Als locatie langere tijd (meestal 1 tot 3 jaar) niet meer in gebruik is voor detailhandel, vervalt de ongewenste functie van rechtswege + ‘zachtere’ manier van saneren
+ geen extra procedure
– Rechtsonzekerheid vanwege onduidelijkheid wel of niet in gebruik zijn voor detailhandel in afgelopen termijn
– Uitgebreide monitoring noodzakelijk
De uitsterfconstructie wordt in de praktijk vaak gebruikt, omdat het een wat zachtere manier is om te saneren. Het is mogelijk om, naast de bestaande (ongewenste) functie, een andere bestemming toe te kennen aan de gronden. Dat biedt perspectief en stimuleert tot transformatie. Als een locatie gedurende twee jaar niet meer in gebruik is geweest als supermarkt, vervalt de mogelijkheid tot dit gebruik van rechtswege.
Alternatieve variant: met toepassing wijzigingsbevoegdheid. + ‘zachtere’ manier van saneren
+ geen discussie over het al dan niet vervallen van de functie
+ planwijziging direct zichtbaar op ruimtelijkeplannen.nl (signaalfuntie)
+ mogelijkheid tot latere c.q. nadere afweging
– Uitgebreide monitoring noodzakelijk
– Extra procedure
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om het plan te wijzigen ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van detailhandel – supermarkt toegestaan” teneinde het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor supermarkten uit te sluiten op een locatie die gedurende drie jaar niet in gebruik is geweest als zodanig.
Reduceren mogelijkheden De detailhandelsfunctie handhaven maar wel beperken, o.a. door inperking van m2 of branchebeperkingen op te leggen (bijv. niet overal supermarkten toestaan. + ‘zachtere’ manier van saneren – Onderbouwing Dienstenrichtlijn
– Niet in alle gevallen mogelijk
– Er blijft detailhandel mogelijk
Dit is een goede methode om op grotere schaal snel het aantal m2 te kunnen reduceren of om te voorkomen dat bepaalde detailhandelsvormen zich kunnen vestigen. In de praktijk wordt deze vorm vaak gebruikt om te kunnen sturen op ongewenste supermarktontwikkelingen. Branchebeperking:
Voor zover in dit bestemmingsplan het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van detailhandel is toegestaan, wordt het gebruik van deze gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een supermarkt aangemerkt als verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel – supermarkt toegestaan’.Oppervlaktebeperking:
Ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’ bedraagt het maximale brutovloeroppervlakte XX m2.

Direct naar:

1. Inventarisatie plancapaciteit
2. Beleidsborging
3. Juridische borging saneren plancapaciteit

Meld je aan en blijf op de hoogte van de ontwikkelingen in Ons Retailland

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.