De Retailagenda heeft in juli 2020 een grootschalig onderzoek gedaan onder consumenten, retailers, vastgoed en gemeenten over de gevolgen van de coronacrisis voor de retail non-food. Tijdens vier webinars zijn de verwachtingen van de verschillende stakeholders besproken. Marrit Laning, managing director Fund Management bij Redevco was te gast om met onderzoeker Frank Quix (Q&A) en Brigit Gerritse (Retailagenda/NRW) te reflecteren op de verwachtingen van vastgoedeigenaren.
Uit de rapportage ‘Retail postcorona – impactanalyse’, blijkt dat consumenten zo lang er geen vaccin is 30% minder shoppingtrips gaan ondernemen. Vooral het bezoek aan andere plaatsen zal minder worden (-39%), ten opzichte winkelen in de eigen woonplaats (-25%). De conclusie luidt: dichterbij is de nieuwe bestemming. Marrit Laning herkent haar eigen gedrag erin. “Mensen blijven dichtbij huis en focussen op wat ze echt nodig hebben, dat is een grote verandering.”
Nog een grote verandering is de rol van online in het oriëntatieproces van consumenten; die is een stuk dominanter geworden en gegroeid van 32% naar 48%. Mensen gaan veel gerichter op pad en bereiden zich online voor, bijvoorbeeld door op zoek te gaan naar openingstijde of een product op voorraad is of welke coronamaatregelen gelden. Ook de voorkeur voor online als kanaal om te kopen is explosief gestegen: van 16% naar 35% blijkt uit het onderzoek, maar toename van de conversie is niet groot genoeg om de omzetdaling in te winkel te compenseren, voegt onderzoeker Frank Quix hieraan toe. Volgens Laning ga je op online gebied de differentiatie zien tussen retailers. “Retailers die niet goed online vindbaar zijn, missen hier de boot. Je mist niet alleen de omzet in je fysieke winkel, want mensen lopen nu niet zomaar bij je binnen, maar je mist ook de omzet via online.”
Het oude gedrag
Consumenten is ook gevraagd naar hun online oriëntatie- en koopgedrag na corona. Een groot deel va de respondenten gaf aan dat als de situatie weer normaal zou worden men weer hun oude gedrag zouden hervatten. Quix plaats hier een kanttekening bij: “Ten tijde van het onderzoek was de -voorzichtige- verwachting dat de maatregelen zo’n twee maanden zouden duren. Nu de situatie veel langer aanhoudt, verwachten retailers dat de huidige cijfers minder sterkt zullen dalen, omdat steeds meer mensen vertrouwd raken met online en het gemak ervan ervaren. Op die ontwikkeling moeten retailers en vastgoedeigenaren vast voorsorteren.”
Ook bestedingen gaan veranderen: 50% van de consumenten zegt minder uit te gaan geven, bij jongeren – met minder perspectief- is dat percentage nog hoger. Laning: “Het is duidelijk dat de crisis niet gelijkwaardig verdeeld is. Dat zie je bij bepaalde bevolkingsgroepen die onevenredig hard worden geraakt, maar ook bij bepaalde groepen retail, zoals mode en schoenen. Ook per locatie zijn de verschillen groot.”
Nu iedereen drukte moet mijden, is spreiding van bezoek een belangrijk onderwerp. Consumenten willen best gebruik maken van een uur langer open, zeker de jongere doelgroep. Laning lijkt het logisch om de openingstijden te herzien: “We zagen al dat de ochtenden over het algemeen sowieso niet zo heel goed worden bezocht. Het is nu voor retailers belangrijk om te kijken waar je je schaarse resources op inzet en om in die uren dat je open bent zo min mogelijk kosten te maken en zoveel mogelijk sales te behalen.”
Trendbreuk
In de impactanalyse is stakeholders gevraagd welke winkelgebieden het komende jaar het hardst geraakt zullen worden door de coronacrisis. Van alle groepen denken vooral de pandeigenaren (94%) dat dit de centrumgebieden inclusief de aanloopstraten zullen zijn. Veel winkelgebieden kampten voor de coronacrisis al met leegstand, maar tot nu toe waren er weinig zorgen over de top 20 grote steden. Nu worden de binnensteden die de afgelopen 15 jaar het hardst zijn gegroeid ook het hardst getroffen, ziet Laning. “Er is nu een trendbreuk te zien, het is nog lastig in te schatten of die op de langere termijn blijvend zal zijn. Je ziet dat de trend van polarisatie tussen steden nu wat verminderd, kleine steden hebben nu een opleving, dat is anders dan we eerder hebben gezien.”
Ze hoopt in ieder geval dat als er een vaccin komt de situatie wat normaler zal worden en het toerisme weer terugkeert en dat mensen ook weer terug zullen gaan naar hun normale gedrag. Want alleen winkelen is niet gezellig, aldus Laning. “Mensen hebben het gemak van online misschien nu wel ontdekt, maar het ligt in de aard van de mens om anderen te willen ontmoeten, naar interessante plekken te gaan en meer te doen dan winkelen alleen.”
Schaarste
Voor nu is er in ieder geval sprake van een ernstige situatie. De vastgoedprofessionals denken dat 15% van de horeca en retail het komend jaar zal verdwijnen en 79% van hen verwacht meer leegstand in de grote steden. Panden leeg laten staan is ook wat Laning betreft zeker geen optie. “De grote steden hebben de neergang van de retail die enkele jaren geleden is ingezet door de groei van online niet zo erg meegemaakt. Daar zijn de huren de afgelopen 15 jaar met zo’n 80% gestegen. Anders dan in andere sectoren is de huurprijs in de retail altijd omhoog gegaan, totdat de polarisatie is ingezet. Grote steden laten een stabilisatie van huren zien en kleinere steden een daling. Nu moeten we er rekening mee houden dat ook in de grote steden de huren een ander patroon gaan laten zien en dat we daar oplossingen voor moeten gaan vinden, maar we moeten ook realiseren dat dat beschikbare ruimte beperkt is”, stelt Laning. Ze noemt als voorbeeld demografische trends als urbanisatie, de behoefte aan eenpersoonshuishoudens en behoefte aan mixed use met een combinatie van voorzieningen, hotels en kantoren. “De crisis verandert veel, maar we hebben nog altijd te maken met die schaarste, je ziet dus ook dat er behoefte is aan transformatie. Dat gaat een pijnlijke transitie zijn, maar die biedt ook kansen voor andere functies in panden.”
Huurprijs onder druk
Laning verwijst naar een onderzoek waaruit blijkt dat 24% van het beleggingsvolume heeft te maken met transformatie. Beleggers zijn al aan het anticiperen en kopen vastgoed op waarvan ze weten dat het een andere functie gaat krijgen. “Retail boven de tweede vloer is bijvoorbeeld niet meer haalbaar. Je ziet dat op de begane grond met retail de huren naar beneden gaan, maar op de etages erboven die vaak al leeg stonden of niet optimaal werden benut, er een andere invulling komt met kantoren, hotels of woningen met huren die soms wel drie tot vijf keer hoger zijn dan bij de retail, zodat je toch een goed rendement hebt.”
Vastgoedeigenaren denken dat de huren gemiddeld zo’n 15% zullen dalen. Laning wijst erop dat dit zal afhangen van het type locatie, vastgoed en winkel. “Er is een trend geweest naar steeds grotere winkels zoals flagship stores als marketingtool, maar dat grote aantal vierkante meters is nu meer mensen online kopen en minder naar winkels komen niet meer zo nodig. Men draait minder omzet per vierkante meter en dat vraagt om een ander businessmodel. Daar zie je dat de huurprijs onder druk staat.”
Omzethuren
Uit de impactanalyse blijkt dat 45% van de pandeigenaren verwacht dat er vaker sprake zal zijn van omzethuren. De CEO’s van VanHaren en Blokker hebben tijdens het webinar gericht op het grootwinkelbedrijf aangegeven hier inmiddels ook een voorstander van te zijn. Laning vraagt zich echter af dat de oplossing is: “Het onderliggende businessmodel van vastgoed is dat het een beleggingsproduct is. Dit vraagt een stabiel rendement, daar betalen we immers onze pensioen van. De retailsector heeft hogere omzetten een hoger risicoprofiel. Delen in ondernemersrisico’s betekent dat je beide businessmodellen met elkaar vervlecht. Dat lijkt me voor vastgoed niet heel logisch, maar willen retailers dit wel en ook op lange termijn? In goede tijden zien zij dit misschien wel als het afromen van winst.”
Quix stelt dat je je als vastgoedeigenaar in feite zorgt voor een hoeveelheid mensen die door een winkelgebied lopen, maar daar is Laning het niet mee eens. “Het gaat niet over de kwantiteit maar over de kwaliteit. Daar moet het gesprek over gaan, wat betekenen die meters voor de retailer en wat is aantrekkelijk gebruik van die winkelmeters? Voorheen ging het om het verkopen van producten, dan kan goed via online, we gaan dan ook steeds meer naar de interactie met de consument.”
Nieuwe businessmodellen
Met de rug tegen elkaar aan staan is dat in ieder geval niet, vindt Laning. “We hebben allemaal baat bij gezonde en bruisende binnensteden. Bij Redeveco kijken we naar nieuwe type businessmodellen waarbij we bijvoorbeeld voorinvesteren, zodat de retailer niet alles zelf hoeft te betalen, of door naar een meer flexibel arrangement te gaan. Ook duurzaamheid zal voor Redevco een nadrukkelijker rol gaan spelen. We willen in ieder geval samen zoeken naar het beste gebruik van de gebouwen en hoe het retailmodel eruit kan komen te zien. In de toekomst willen we kijken hoe we concepten zo goed mogelijk kunnen ondersteunen. Ik ben ervan overtuigd dat samen een belangrijke sleutel is.
Gevraagd naar het aantal winkels dat de komende jaren zal verdwijnen, geven retailers aan dat ze denken dat dit zo’n 20 tot 40% is. Laning vindt de cijfers ernstig, maar schrikt er ook niet direct van. “Minder winkelmeters was al de trend. Bepaalde businessmodellen zijn niet meer rendabel in deze tijd. De coronacrisis versnelt dit allemaal.” Ze denkt dan ook niet dat een huurdaling het probleem kan oplossen. “Er zijn teveel winkels en winkelmeters, het koopgedrag is veranderd en sommige gebieden zijn voor bezoekers niet meer interessant genoeg om naar toe te gaan. We moeten op een andere manier naar deze plekken kijken en ook cultuur en horeca erbij betrekken bijvoorbeeld. De transitie die steden en winkelgebieden gaan doormaken zal geen gemakkelijke weg zijn, en alle partijen zullen pijn lijden. Overal is een andere dynamiek. Je zult per stad naar een oplossing moeten kijken.”
Gezamenlijk overleg
Uit het onderzoek en de discussie tijdens het webinar blijkt wel dat het urgenter is dan ooit dat partijen met elkaar in gesprek gaan. Alleen dan kunnen de problemen waar de retail en de binnensteden voor staan worden opgelost. Die handschoen pakt de Retailagenda graag op. Na de zomer zal de Retailagenda werk dit gezamenlijk overleg gaan opzetten. Op de hoogte blijven van de activiteiten van de Retailagenda? Volg ons dan op LinkedIn
Download hier de rapportage ‘Retail postcorona -impactanalyse’
Bekijk hier het webinar
Lees ook:
- Grootwinkelbedrijf: Krein Bons (CEO VanHaren) en Michiel Witteveen (CEO Mirage Retail Group/Blokker): Als straks de huurcontracten opgezegd worden, is er pas echt een groot probleem.”
- Gemeenten; Peter Ewalts (gemeente Woerden): “Woerden heeft een bijzonder grote gunfactor.”
- Mkb: Jan Meerman (INretail): “Ik neem deze cijfers zeer serieus.”
Het onderzoek is uitgevoerd door Onderzoeks- en adviesbureau Q&A in opdracht van de Retailagenda, i.s.m. INretail en NRW.