Beleidsborging: hoofdlijnen beleid (detailhandelsvisie)
Inhoud handreiking:
Startpagina, 1. Inventarisatie plancapaciteit, 2. Beleidsborging wegbestemmen, 3. Juridische borging saneren plancapaciteit
2. Beleidsborging wegbestemmen
Onderdeel 1: ‘Hoofdlijnen beleid (detailhandelsvisies)’, inhoud:
- Hoofdprincipes beleid
- Vastleggen hoofd(detailhandels)structuur
- Principe-uitspraak plancapaciteitsreductie (binnen winkelgebieden)
- Principe-uitspraak plancapaciteitsreductie (buiten winkelgebieden)
Hoofdprincipes beleid
De eerste stap die gemaakt moet worden in beleid om voorzienbaarheid te creëren is het uitspreken van enkele hoofdprincipes (zie voorbeelden). Dit zijn algemene doelstellingen die worden vastgelegd waarin de intentie wordt uitgesproken om plancapaciteit te reduceren en waar dit (op hoofdlijnen) dient plaats te vinden.
- Om de hoofdlijnen van het beleid te kunnen bepalen moet in elk geval rekening worden gehouden met:
- Vigerende beleidskaders (van bijvoorbeeld de regio en de provincie).
- De verzorgingsfunctie van de gemeente binnen de regio.
- De behoefte en distributieve uitbreidingsruimte.
- De input/wens van stakeholders (ondernemers en vastgoedeigenaren).
Huiswerk/analyse
Om een onderbouwde uitspraak te kunnen doen in het beleid om winkelmeters te saneren is onderzoek nodig. Hiervoor kunnen de volgende ‘tools’ worden toegepast:
- Benchmarkanalyse aanbod
- Benchmarkanalyse leegstand
- Distributieve uitbreidingsruimte
- Analyse kwaliteit winkelmeters
- Inventarisatie plancapaciteit
Zie hiervoor ook de publicatie ‘Instrumenten voor een succesvolle transitie van de winkelstructuur 2017′
Het doel van de analyse is om de huidige positie van het bestaande winkelaanbod in beeld te krijgen qua functioneren (zowel kwantitatief als kwalitatief). Idealiter wordt ook een doorkijk gegeven naar de toekomst, door rekening te houden met trends en ontwikkelingen, plannen en initiatieven, vraagontwikkelingen, ontwikkelingen in bestedingen etc. Op basis hiervan zijn de volgende conclusies mogelijk:
- Er is een behoefte aan meer winkelmeters, maar deze kan worden ingevuld binnen bestaande plancapaciteit. Eventueel is daarna nog steeds sprake van een ‘overschot’ aan plancapaciteit.
- Er is een behoefte aan meer winkelmeters, maar deze kan niet worden ingevuld binnen bestaande plancapaciteit. Dit betekent dat een toename van de plancapaciteit nodig is.
- Er moet rekening worden gehouden met een krimp van het winkelaanbod (afnemende behoefte). Dit betekent een afname van de plancapaciteit.
Let op:
- Binnen de aangewezen winkelgebieden moet altijd “schuifruimte“ zijn voor mutaties en het uitwisselen van detailhandel – horeca – diensten e.d. Het is daardoor nooit wenselijk om het volledige “overschot” aan plancapaciteit te saneren.
- De kwaliteit van winkelmeters moet ook worden meegewogen in de afweging waar en hoeveel plancapaciteit te reduceren. De kwaliteit kan worden afgeleid uit de kans op herinvulling met detailhandel en courantheid van het vastgoed.
Vastleggen hoofd(detailhandels)structuur
Nadat de hoofduitgangspunten benoemd zijn, moet worden aangegeven welke winkelgebieden behoren tot de beoogde (nieuwe) detailhandelsstructuur. Dit kunnen alle bestaande winkelconcentratiegebieden zijn, maar dit kan ook afwijken van de bestaande structuur door bijvoorbeeld nieuwe locaties (voor de toekomst) aan te wijzen of bestaande locaties te schrappen (wordt beleidsmatig niet meer op ingezet).
Om de beoogde (nieuwe) detailhandelsstructuur te bepalen dient rekening te worden gehouden met het volgende:
- Winkelgebied: veelal worden gebieden waar winkels geconcentreerd (zonder onderbrekingen) aanwezig zijn gecategoriseerd als ‘winkelgebied’. Van een concentratie is doorgaans sprake vanaf 5 winkels (Bron: Locatus).
- Toekomstperspectief: Bij de afweging om een winkelgebied op te nemen in de hoofdstructuur, wordt het toekomstperspectief als belangrijkste basis genomen. Het toekomstperspectief van een winkelgebied wordt bepaald op basis van een analyse waarin wordt gekeken naar onder andere het economisch functioneren, het aanbodprofiel (kwantitatief en kwalitatief), de leegstand, trends en ontwikkelingen, de concurrentiepositie, de match/mismatch met de doelgroep in het verzorgingsgebied, de uitstraling, de bereikbaarheid en het parkeren.
- Hiërarchie: In een detailhandelsstructuur heeft niet elk winkelgebied een vergelijkbare functie of status. Per winkelgebied dient aangegeven te worden welke functie dit gebied vervult in de totale structuur en welke beleidsuitgangspunten hieraan gekoppeld zijn.
- Exacte afbakening kernwinkelgebied: Voorzienbaarheid dient in principe op pandniveau uitgewerkt te worden. Dit betekent dat de kernwinkelgebieden duidelijk en concreet moeten worden afgebakend. Het trekken van een duidelijke en eenduidige countour rondom het kernwinkelgebied is daardoor een essentiële stap ten behoeve van het creëren van voorzienbaarheid.
VOORBEELD: Verschil winkelgebied en kernwinkelgebied
-
- Het is mogelijk beleidsmatig onderscheid te maken tussen het gehele winkelgebied en het kernwinkelgebied. Voor met name de grotere winkelgebieden is dit relevant. Een voorbeeld is de binnenstad. Hierbinnen wordt vaak een kernwinkelgebied (aaneengesloten winkelfront) afgebakend en daarnaast het dwaalmileu of de aanloopgebieden.
- Het kernwinkelgebied krijgt dan de definitie perspectiefrijk gebied, terwijl de aanloopstraten en dwaalgebieden worden aangeduid als beheersgebied of transformatiegebied, afhankelijk van de beleidskeuzes. (zie volgende paragraaf voor uitleg van de begrippen).
Principe-uitspraak plancapaciteitsreductie (binnen winkelgebieden)
Voor elk winkelgebied dient in het beleid een uitspraak te worden gedaan over de richting van plancapaciteit. Hiervoor kunnen in de basis de volgende begrippen worden gehanteerd:
- Perspectiefrijk gebied: gebied met optimale mogelijkheden voor winkels (geen ‘beperkingen’).
- Beheersgebied: bestaande winkelcapaciteit handhaven maar geen planologische uitbreiding.
- Transformatiegebied: bestaande winkelcapaciteit actief schrappen / transformeren.
- Kansgebied: gebied waar in de toekomst eventueel kansen liggen voor nieuwe detailhandel.
Elk begrip heeft een eigen juridische consequentie. Zo geldt voor een concentratiegebied in principe dat geen detailhandelsbeperkingen worden opgenomen of juist wordt gekozen voor een thematische benadering. Voor een beheersgebied geldt dat de bestaande juridisch-planologische situatie gehandhaafd blijft. In een transformatiegebied worden winkelmeters actief gereduceerd. In een kansgebied wordt nog niet direct juridische ruimte gemaakt voor detailhandel, maar blijft dit tot nadere uitwerking wel een optie.
Principe-uitspraak plancapaciteitsreductie (buiten winkelgebieden):
Veelal liggen de meeste ongewenste en overtollige winkelmeters buiten de tot de hoofdstructuur behorende centra. Dit betekent dat, afhankelijk van de algemene beleidsuitgangspunten, reductie van plancapaciteit vooral zal plaatsvinden buiten de centra. Onder stap 3 en 4 wordt hier verder op ingegaan.
VOORBEELD: Concretiseren juridische ambitie per winkelgebied
- Het beleid zet in op het hoofdwinkelcentrum ofwel de binnenstad. Hier moet ruimte worden geboden voor alle vormen van detailhandel. De binnenstad wordt benoemd als perspectiefrijk gebied.
- Wijkcentrum Y heeft een redelijk tot goed toekomstperspectief. De winkelfunctie van het wijkcentrum is vooral gericht op boodschappen doen met efficiënt recreatief winkelen (mode en luxe). Dit profiel en de positie als wijkcentrum moet behouden blijven. Wijkcentrum Y wordt benoemd als beheersgebied.
- Buurtcentrum X heeft nauwelijks toekomstperspectief meer voor winkelfuncties, omdat de supermarket is vertrokken. We zien beleidsmatig in dit buurtcentrum meer toekomstperspectief voor andere functies, zoals zorg, ambachten en wonen. Op termijn is het beleidsmatig wenselijk dat de winkelfunctie afneemt. Buurtcentrum X wordt benoemd als transformatiegebied.
- Uit de woonvisie blijkt dat in het oostelijk deel van de gemeente sprake is van uitbreiding van een nieuwe wijk. De totale omvang van de wijk en structuur is op dit moment echter nog niet concreet. Op termijn liggen hier kansen voor de ontwikkeling van een wijkcentrum met een boodschappenfunctie. Het zoekgebied waar dit winkelcentrum eventueel kan komen wordt benoemd als kansgebied.
Direct naar de onderdelen van deel 2 ‘Beleidsborging wegbestemmen’
Onderdeel 1: Hoofdlijnen beleid (detailhandelsvisie)
Onderdeel 2: Confrontatie beleid en inventarisatie
Onderdeel 3: Bepalen ambitieniveau